“Nóng” chuyện phân lô, bán nền đất nông nghiệp 

Cập nhật ngày: 06/06/2018 - 07:13

BTN - Tại những khu vực ven phường Ninh Sơn hay Ninh Thạnh, đất nằm trong hẻm cũng có giá hơn 100 triệu đồng/m ngang. Trong khi đó, đất nông nghiệp 1.000m2 chỉ bán được vài trăm triệu đồng. Nếu được phân thành vài chục lô, mỗi lô khoảng 5m ngang, dài 20 đến 25m, giá bán nền từ 20 đến 40 triệu đồng một mét ngang, số tiền thu được từ mỗi lô đất tăng lên rất lớn.

2531.jpg

Một thửa đất nông nghiệp đã được chủ đất tự chừa đường để phân lô tại khu phố Ninh Phúc, phường Ninh Thạnh, thành phố Tây Ninh.

Thời gian qua, tốc độ phát triển đô thị của thành phố Tây Ninh khá nhanh, dẫn đến nhu cầu nhà ở của người dân tăng cao. Thế nhưng, không phải ai cũng có điều kiện để mua đất cất nhà ở khu vực trung tâm Thành phố.

Nhiều người thu nhập gia đình ở mức trung bình có nhu cầu mua đất ở khu vực xa trung tâm như phường Ninh Thạnh, Ninh Sơn... tạo nên thị trường mua bán đất sội động. Vấn đề đặt ra là, để phục vụ nhu cầu dân sinh, đã có khá nhiều thửa đất nông nghiệp bị phân lô, bán nền.

ĐÂU ĐÂU CŨNG CÓ ĐẤT NÔNG NGHIỆP BỊ “XẺ”

Theo thông tin chúng tôi nắm được, thời gian qua, tại các phường 1, 3, Ninh Thạnh, Ninh Sơn và xã Tân Bình- thành phố Tây Ninh đã xảy ra tình trạng đất nông nghiệp bị “xẻ”. Qua phản ánh của người dân, chúng tôi tìm đến một thửa đất nông nghiệp được chủ đất bán nền ở khu phố Ninh Phúc, phường Ninh Thạnh, thành phố Tây Ninh.

Lòng vòng theo con hẻm nhỏ phía trong xóm, chúng tôi mới vào được khu vực có thửa đất trên. Trước thửa đất nông nghiệp, chủ đất đã đầu tư một con đường bê tông có chiều ngang khoảng 2m nối liền với hẻm dân sinh và cắm cọc bê tông, phân ra từng lô.

Theo thông tin do người bán rao trên mạng xã hội, lô đất này là đất trồng cây lâu năm, phù hợp quy hoạch, có thể chuyển mục đích sang đất ở. Tuy nhiên, trao đổi trực tiếp, người bán cho biết, lô đất đã có người mua nên không giao dịch tiếp (!?).

Chúng tôi còn tìm đến một khu đất nông nghiệp ở khu phố 2, phường 1, thành phố Tây Ninh, cũng vừa được phân lô, nằm sâu trong hẻm sát cánh đồng lúa người dân đang canh tác. Ngoài con đường được chủ đất mở, được rải bằng đá mi, trên khu đất đang có 2 công trình nhà ở được xây dựng.

Theo một người dân, khu đất này là đất trồng cây lâu năm và mỗi lô đất có giá từ 15 đến 25 triệu đồng/m ngang tuỳ theo vị trí. Khi được hỏi những căn nhà đang xây dựng đã chuyển mục đích sang đất ở chưa và có giấy phép xây dựng không, người này không trả lời.

Tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp còn diễn ra ở phường Ninh Sơn và một số xã, phường khác ở Thành phố. Nhiều thửa đất nông nghiệp có diện tích lớn, nhỏ đều bị “xẻ” ra hàng chục lô đất.

Đơn cử như tại xã Tân Bình, một thửa đất nông nghiệp cặp bờ kênh Tây có diện tích hơn 1 ha được chủ đất tự quy hoạch mở đường phân nhiều lô. Theo Chủ tịch UBND xã Tân Bình, thửa đất nông nghiệp trên đã được chuyển mục đích sang đất thổ cư. Trước tình trạng chủ thửa đất tự quy hoạch mở đường phân lô, UBND xã đã kết hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Tây Ninh kiểm tra hiện trạng để báo cáo UBND thành phố.

CÓ DẤU HIỆU PHÁP LUẬT BỊ “HỞ”

Một người môi giới mua bán đất trên địa bàn thành phố Tây Ninh và huyện Hoà Thành chia sẻ, nguyên nhân là hiện giá đất ở các khu dân cư khá cao nên người dân mới xẻ đất nông nghiệp để bán. Tại những khu vực ven phường Ninh Sơn hay Ninh Thạnh, đất nằm trong hẻm cũng có giá hơn 100 triệu đồng/m ngang.

Trong khi đó, đất nông nghiệp 1.000m2 chỉ bán được vài trăm triệu đồng. Nếu được phân thành vài chục lô, mỗi lô khoảng 5m ngang, dài 20 đến 25m, giá bán nền từ 20 đến 40 triệu đồng một mét ngang, số tiền thu được từ mỗi lô đất tăng lên rất lớn.

Tuy nhiên, pháp luật quy định, đối với những lô đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở cần phải chuyển mục đích sử dụng. Vấn đề là không phải đất ở vị trí nào cũng phù hợp với quy hoạch để được chuyển mục đích.

các tay “cò đất”, những lô đất này nằm ở vị trí sâu, ít người để ý nên người mua có “gan” là có thể cất nhà. “Cùng lắm là bị xử phạt hành chính, chứ chẳng mấy khi chính quyền cưỡng chế đập bỏ nhà ở xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp”, một “cò” đất chia sẻ.

Một cán bộ địa chính của một phường tại thành phố Tây Ninh cho biết, việc tách thửa được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký đất đai- Chi nhánh Thành phố. Theo đó, nếu Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện bản vẽ tách thửa đất cho người dân, địa phương phải giải quyết hồ sơ đó, với điều kiện thửa đất không có tranh chấp.

Còn việc người dân mở đường trong thửa đất để kết nối với đường dân sinh, theo vị cán bộ địa chính này, theo quy định, người dân chỉ cần đến UBND phường, xã làm một đơn cam kết tự nguyện mở đường trong đất là được giải quyết. Dù biết rằng việc xin mở đường để phân lô, bán nền, nhưng chính quyền địa phương cũng không thể không giải quyết, vì không có quy định nào cấm!

Được biết, việc tách thửa đất, kể cả đất nông nghiệp và đất ở được thực hiện theo Quyết định 04 ngày 29.2.2016 của UBND tỉnh quy định về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, diện tích tối thiểu được phép tách thửa của người sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Tây Ninh; Quyết định 04 của UBND tỉnh quy định diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp đối với khu dân cư hiện hữu, và trong phạm vi quy hoạch khu dân cư đã được cơ quan thẩm quyền phê duyệt. Ngoài diện tích tối thiểu được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và số đất còn lại sau khi tách thửa theo quy định phải bảo đảm có lối đi ra đường công cộng.

 Trong Quyết định 04 lại không đề cập đến quy định tách thửa đối với đất nông nghiệp không nằm trong khu dân cư hiện hữu, phù hợp với quy hoạch đất ở, quy hoạch khu dân cư đã được cơ quan thẩm quyền phê duyệt.

Vì vậy, việc tách thửa đất không cần phải có sự xác nhận phù hợp với quy hoạch hay không; mà việc xác nhận này, chỉ thực hiện đối với thửa đất xin chuyển mục đích sử dụng. Cho nên thời gian qua, nhiều người đã lợi dụng các “kẻ hở” này để công khai  phân lô, bán nền đất nông nghiệp.

 Theo Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh, có một số cá nhân tách thửa đất đồng loạt, bán nền gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương.

ĐANG YÊU CẦU CÁC PHƯỜNG, XÃ BÁO CÁO

Chủ tịch UBND phường Ninh Thạnh cho biết, qua rà soát có đến 18 trường hợp trên địa bàn xin làm cam kết mở đường trong thửa đất để phân lô. UBND phường cũng có báo cáo sơ bộ đến UBND thành phố Tây Ninh để xin ý kiến chỉ đạo giải quyết tình trạng này.

Tuy nhiên, các trường hợp đều được thực hiện trước khi có chỉ đạo tạm dừng việc cam kết mở đường khi tách thửa đất của cơ quan chức năng.

Được biết, đến đầu tháng 5.2018, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh đã chỉ đạo Văn phòng Đăng ký đất đai các huyện, thành phố tạm thời chưa thực hiện việc tách thửa đối với những trường hợp tự ý chừa đường, tự quy hoạch đường giao thông để thực hiện việc tách thửa. Do đó, tình trạng này đã tạm thời lắng xuống.

Ông Nguyễn Hữu Mỹ- Phó Chủ tịch UBND thành phố Tây Ninh cho biết, để có hướng xử lý, UBND Thành phố đã chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố kết hợp với các xã, phường tổ chức kiểm tra và báo cáo nhanh vấn đề này cho UBND thành phố Tây Ninh.

Theo Quyết định 04/QĐ-UBND của UBND tỉnh, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở và đất nông nghiệp nằm trong phạm vi khu dân cư hiện hữu, phù hợp với quy hoạch đất ở hoặc nằm trong phạm vi quy hoạch khu dân cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Tại các phường, thị trấn quy định, đường có lộ giới quy hoạch lớn hơn hoặc bằng 20m, diện tích tối thiểu là 45m2; đường có lộ giới quy hoạch nhỏ hơn 20m, diện tích tối thiểu theo quy định là 36m2.

Còn tại các xã, đường có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 60m2; đường có lộ giới quy hoạch nhỏ hơn 20m, diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 50m2.

Ngoài diện tích tối thiểu được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa theo quy định phải bảo đảm có lối đi ra đường công cộng, đồng thời bảo đảm có kích thước cạnh (chiều rộng và chiều sâu) của thửa đất. Đối với đất ở và đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hiện hữu, phù hợp với quy hoạch đất ở tai các phường, thị trấn, kích thước cạnh của thửa đất tối thiểu 3m; tại các xã, các cạnh của thửa đất tối thiểu 4m.

Đối với đất ở và đất nông nghiệp nằm trong phạm vi quy hoạch khu dân cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đường có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m, kích thước cạnh của thửa đất tối thiểu là 5m; đường có lộ giới nhỏ hơn 20m, kích thước cạnh của thửa đất tối thiểu 4m.

THIÊN TÂM