Sau thời gian lấy ý kiến các sở, ngành, chính quyền địa phương, ngày 20.4.2023, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 10/2023/QĐ-UBND (Quyết định 10) về việc quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Tây Ninh chính thức có hiệu lực ngày 8.5.2023.

Quyết định 10 thay thế Quyết định số 28/2020/QĐ-UBND ngày 27.7.2020 của Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Tây Ninh. Quyết định này sau hơn 1 tháng triển khai áp dụng vào thực tiễn về cơ bản đã giải quyết được những vấn đề bất cập, hạn chế tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp khu vực đô thị.

Với quy định tại Quyết định 10 đáng chú ý là đã hạn chế tình trạng “ xẻ thịt” đất là quy định tại khoản 7 Điều 3 quy định cụ thể về trường hợp không được phép tách thửa khi thực hiện tách thửa đất mà không thực hiện chuyển quyền, chuyển mục đích sử dụng đất.

Không dễ dàng tự mở đường để “xẻ thịt” đất

Theo Quyết định 10, về diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp tại khoản 4 Điều 5 đã tăng diện tích tối thiểu để tách đất nông nghiệp tại đô thị. Theo đó, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách tại địa bàn thành phố Tây Ninh, các phường thuộc Thị xã và Thị trấn thuộc các huyện là 500m2; tại địa bàn các xã còn lại là 1.000m2. Trước đây Quyết định 28 quy định là 300m2, vì thế các “đầu nậu” đất đã lợi dụng quy định này để “xẻ thịt” hàng loạt thửa đất nông nghiệp có diện tích lớn ở khu vực đô thị nhằm phân lô, bán nền ảnh hưởng đến quy hoạch chung.

Không chỉ đất nông nghiệp bị “xẻ thịt” mà trước đây đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) cũng bị lợi dụng việc người dân tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước để làm đường nội bộ với mục đích phân lô, bán nền. Thực tế các trường hợp phân lô, bán nền mà người dân tự nguyện trả lại đất cho nhà nước để tự mở đường nội bộ thì con đường có chiều ngang từ 2m đến 4m.

Nay Quyết định 10 đã quy định rõ tại khoản 3 Điều 5, tách thửa đối với đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì diện tích và kích thước thửa đất: diện tích từ 100m2 (một trăm mét vuông) trở lên không tính phần diện tích đất thuộc quy hoạch đường giao thông, có chiều sâu thửa đất và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng kích thước không nhỏ hơn 5m (năm mét). Như vậy Quyết định số 10 coi như đã giải quyết được  việc người dân tự nguyện trả lại đất để làm đường nội  bộ nhưng có chiều ngang dưới 5m.

Với quy định tiếp giáp đường giao thông công cộng kích thước không nhỏ hơn 5m, rất khó có người dân hay “đầu nậu” đất nào có thể tự nguyện trả lại đất để mở đường như trước đây bởi Quyết định 10 đã quy định cụ thể là tiếp giáp đường giao thông công cộng.

Một quy định khác tại Quyết định 10 đáng chú ý để hạn chế tình trạng “xẻ thịt” đất là quy định tại khoản 7 Điều 3 quy định cụ thể về trường hợp không được phép tách thửa khi thực hiện tách thửa đất mà không thực hiện chuyển quyền, chuyển mục đích sử dụng đất. Như vậy khi người dân có nhu cầu tách thửa phải nằm trong 2 trường hợp là thực hiện chuyển quyền sử dụng đất hoặc là chuyển mục đích sử dụng đất mới được xem xét giải quyết.

Nếu để xảy ra vi phạm về sử dụng đất, theo Quyết định 10 Chủ tịch UBND cấp xã phải chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND cấp huyện. Ảnh minh hoạ

Nâng cao trách nhiệm địa phương

Theo quy định tại khoản 4 Điều 8, quy định về trách nhiệm UBND cấp huyện Chỉ đạo các phòng, ban trực thuộc, UBND các xã, phường, thị trấn (sau đây gọi tắt là Uỷ ban nhân dân cấp xã) thường xuyên phối hợp với Văn phòng Đăng ký đất đai kiểm tra, xử lý các trường hợp tách thửa, hợp thửa đất không đúng với quyết định này, không bảo đảm cơ sở hạ tầng theo quy hoạch được duyệt; xem xét cho ý kiến về việc tách thửa, hợp thửa đất các trường hợp sau:

Tách thửa, hợp thửa đất để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ nghèo, hộ cận nghèo nhưng không bảo đảm yêu cầu về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất theo quyết định này. Tách thửa, hợp thửa đất để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân có hoàn cảnh khó khăn do bệnh hiểm nghèo, tai nạn đột xuất, sự kiện bất khả kháng nhưng không bảo đảm yêu cầu về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất theo quyết định này.

 Tách thửa, hợp thửa đất để thực hiện việc cha, mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con (con ruột hoặc con nuôi được pháp luật thừa nhận); con tặng cho quyền sử dụng đất cho cha mẹ (cha mẹ ruột hoặc cha mẹ nuôi được pháp luật thừa nhận) nhưng không bảo đảm yêu cầu về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất theo quyết định này.

Có thể thấy khi ban hành Quyết định số 10, UBND tỉnh đã dự trù những trường hợp phát sinh nằm ngoài sự điều chỉnh của Quyết định 10 và phân công trách nhiệm cụ thể các trường hợp ngoại lệ này nhằm bảo đảm quyền lợi cho người dân.

Tuy nhiên vấn đề là hiện nay Quyết định 10 cần có những hướng dẫn cụ thể hơn để các cơ quan chuyên môn, UBND cấp huyện triển khai thực hiện hướng dẫn cụ thể cho các trường hợp ngoại lệ bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Mới đây, bà Võ Thị Lan (sinh năm 1955, ngụ ấp Lộc Hiệp, xã Lộc Ninh, huyện Dương Minh Châu) đến Báo Tây Ninh phản ánh về việc bà không thể thực hiện thủ tục hợp, tách thửa để tặng cho các con. Bà Võ Thị Lan trình bày, hiện tại chồng bà đã mất nên bà muốn phân chia đất làm 3 phần: gồm bà 1 phần, tặng cho 2 người con bà mỗi người 1 phần. Thế nhưng do 3 thửa đất không cùng loại đất nên bà liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh- Chi nhánh huyện Dương Minh Châu thì nơi đây hướng dẫn bà Lan đến UBND xã Lộc Ninh.

Tuy nhiên, khi bà Lan liên hệ với UBND xã Lộc Ninh xin hợp, tác thửa để tặng cho 2 người con thì được nơi đây trả lời là không thể hợp thửa với lý do các thửa đất không cùng loại đất. Do đó, hơn 1 tháng nay, bà Võ Thị Lan không biết cách nào để tặng cho các con trong khi bà đã già, đau bệnh nhiều nên rất mong muốn được cách ngành chức năng xem xét giải quyết để bà an tâm trong việc cho tặng tài sản quyền sử dụng cho các con.

Qua đối chiếu với Quyết định 10 thì trường hợp của bà Võ Thị Lan là thuộc một trong  những trường hợp ngoại lệ được quy định tại khoản 4 Điều 8 của Quyết định 10 “Tách thửa, hợp thửa đất để thực hiện việc cha, mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con (con ruột hoặc con nuôi được pháp luật thừa nhận); con tặng cho quyền sử dụng đất cho cha mẹ (cha mẹ ruột hoặc cha mẹ nuôi được pháp luật thừa nhận) nhưng không bảo đảm yêu cầu về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất theo Quyết định này”.

Bà Võ Thị Lan đến Báo Tây Ninh thắc mắc về vấn đề hợp, tách thửa để làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất cho con.

Do đó, đối với các trường hợp ngoại lệ khi hợp thửa, tách thửa không bảo đảm yêu cầu về điều kiện tách thửa, hợp thửa theo Quyết định 10 thuộc trách nhiệm của UBND cấp huyện.

Ngày 19.6, trao đổi với lãnh đạo UBND xã Lộc Ninh về trường hợp của bà Lan. Lãnh đạo UBND xã Lộc Ninh cho biết, đang hướng dẫn bà Lan làm thủ tục tách, hợp thửa  thực hiện trình tự, thủ tục theo quyết định 10. Còn trước đó, khi bà Lan liên hệ với cán bộ địa chính thì do cán bộ này hướng dẫn “thiếu nhiệt tình” cho bà Lan nên dẫn đến bà Lan thắc mắc.

Bên cạnh đó, cán bộ địa chính này còn nhiều vấn đề liên quan đến công tác tiếp dân gây dư luận không hay nên UBND xã Lộc Ninh đã cho cán bộ địa chính này nghỉ việc và mới thay thế cán bộ địa chính. Nay bà Lan liên hệ làm thủ tục xin hợp, tách thửa, UBND xã Lộc Ninh sẽ hướng dẫn cụ thể, xem xét làm theo trình tự, thủ tục để trình UBND huyện.

Một điểm đáng chú ý là thời gian qua, công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh vẫn còn chưa được chính quyền địa phương chú trọng, có nơi còn buông lỏng quản lý dẫn đến nhiều trường hợp vi phạm về đất đai như đất lúa bị đổ mặt bằng, xây dựng công trình trái phép…

Quyết định 10 quy định, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm quản lý hiện trạng sử dụng đất, chịu trách nhiệm trước UBND cấp huyện nếu để xảy ra tình trạng san lấp mặt bằng, xây dựng công trình trái quy định pháp luật trên đất thuộc địa bàn quản lý.

Không thực hiện chứng thực hợp đồng, giao dịch đối với các trường hợp tách thửa, hợp thửa đất không đúng với quyết định này. UBND cấp xã tăng cường công tác kiểm tra và quản lý chặt chẽ các thửa đất sau khi tách thửa, kịp thời xử lý các trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích, tách, hợp thửa không đúng quy định pháp luật.

Tấn Hưng