‘Siết’ phân lô bán nền có hạ nhiệt cơn ‘sốt’ đất?

Mới đây, tại nghị trường Kỳ họp thứ 11 – Quốc hội khóa XIV, đại biểu Nguyễn Thị Kim Thúy (Đoàn Đà Nẵng) nêu vấn đề, Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã được đưa vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh từ năm 2019 của Quốc hội Khóa XIV. Tuy nhiên, đến thời điểm kết thúc nhiệm kỳ thì dự thảo dự án luật này vẫn chưa được trình. Điều này cũng dẫn đến tình trạng buông lỏng kỷ cương, vi phạm pháp luật trong lĩnh vực quản lý đất đai diễn ra phổ biến và kéo dài nhiều năm qua.

Còn theo phân tích của bà Hoàng Thị Vân Anh – Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế (Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường), thời điểm thi hành Luật Đất đai 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai cấm hoàn toàn phân lô bán nền ở khu vực đô thị và khu vực phát triển quy hoạch đô thị. Nhưng 2 năm sau đó, Nghị định 17/2006/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai lại “mở” hơn, cho phép phân lô bán nền ở khu vực thị trấn và nông thôn.

Khi Quốc hội thảo luận Luật Đất đai 2013, Điều 194 vẫn quy định, trong các dự án phát triển về nhà ở, đất ở vẫn mở ra hình thức cho phân lô bán nền. Bởi nhu cầu thị hiếu và khả năng tiếp cận của người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Chính phủ quy định vẫn có phạm vi phải quản, quản theo hướng quy định các khu vực được phân lô bán nền và giao cho UBND cấp tỉnh xem xét các dự án cụ thể để quyết định dự án nào được thực hiện phân lô bán nền. Tuy nhiên, dù có quy định, nhưng vẫn có các bất cập trên thực tiễn. Do đó, cần nghiên cứu để quản như thế nào, quản ở đâu để mang lại hiệu quả là câu chuyện cần giải quyết trong thời gian tới.

Thực tế thời gian qua cho thấy, chỉ cần xuất hiện một quy hoạch mới dù ở mức đề xuất nghiên cứu chứ chưa cần công bố chính thức là tại các khu vực được khoanh trong bản đồ hay vùng lân cận đã chứng kiến cảnh giá đất tăng vùn vụt. Cùng đó, đề xuất của doanh nghiệp về nghiên cứu xây dựng khu đô thị mới hay các địa phương đề xuất quy hoạch sân bay, nâng cấp đô thị từ xã thành phường, huyện lên quận… đều khiến đất tăng giá.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, cuối năm 2020 còn xảy ra vụ việc đất thuộc quy hoạch Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh của các hộ dân đã được giải quyết chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhưng vẫn bị đem ra phân lô và mua bán khiến chính quyền phải nhập cuộc.

Theo đó, khu đất trống thuộc địa bàn tổ 5, khu phố 6, phường Linh Trung, quận Thủ Đức (nay là thành phố Thủ Đức) là đất thuộc dự án Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh bị 2 doanh nghiệp bất động sản là Công ty CP Đầu tư Angle Lina (phường Đa Kao, quận 1) và Công ty Bất động sản Hoàng Ân Group (phường Linh Trung, Thủ Đức) đem “vẽ” thành dự án khu dân cư để bán cho người dân.

Trong khi đó, những khu này là đất quy hoạch dự án Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh đã được chính quyền phường và quận lên phương án bồi thường cho người dân. Đây là hành vi có dấu hiệu lừa đảo của doanh nghiệp, nhằm lấy tiền của những người dân thiếu thông tin về dự án nên chính quyền địa phương phải nhập cuộc, ra thông báo cảnh báo người dân về hành vi mua bán sang nhượng nhà trên đất quy hoạch.

Phân tích về những bất cập của Luật Đất đai, Giáo sư Đặng Hùng Võ cho biết, từ năm 2016 – 2020, Chính phủ đã chỉ thị 4 lần về sửa đổi Luật Đất đai. Tuy nhiên từ 2016 đến nay, Luật Đất đai vẫn chưa được sửa và có lẽ vẫn tiếp tục phải chờ đợi. Hiện nay Luật Đất đai còn nhiều bất cập, cản trở phát triển kinh tế. Cơ hội phát triển của Việt Nam khá lớn nhưng đất đai cứ bị ách tắc với những quy định cũ. Những bất cập này tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản và góp phần làm “méo mó” thị trường.

Theo chuyên gia này, hiện có 4 vấn đề cần giải quyết. Trước tiên là đất nông nghiệp hiện vẫn chưa thực hiện tích tụ, tập trung đất đai có hiệu quả. Đây là câu chuyện phức tạp và cần có thay đổi. Hiện nay, chuyển nhượng đất đai tại nông thôn gần như không làm thủ tục mà giấy tay là chính.

Cùng đó, phát triển nhà ở hiện cũng có nhiều ách tắc. Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh là 2 thị trường lớn nhưng 2 năm qua chỉ phê duyệt được vài dự án mỗi năm và phải chờ đến khi Chính phủ ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai thì mới gỡ vướng cho các dự án.

Thêm vào đó là “ách tắc” đối với các dự án bất động sản du lịch bởi Luật Đất đai hiện hành chưa có quy định về các loại hình bất động sản mới này. “Nút thắt” cuối cùng chính là câu chuyện người nước ngoài mua đất tại Việt Nam với bài toán đặt ra là phải kiểm soát được việc các đối tượng này thực hiện đứng theo quy định pháp luật.

Dưới góc độ chuyên gia, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cũng đồng tình với quan điểm phải “siết” chặt tình trạng phân lô bán nền tràn lan, nhất là sau khi Nghị định 148 có hiệu lực thi hành từ ngày 8/2/2021 với việc quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa để quản lý, kiểm soát chặt chẽ tình trạng phân lô, bán nền.

Để khắc phục tình trạng tách thửa thiếu chặt chẽ, dẫn đến phân lô bán nền tràn lan, Khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP bổ sung Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa.

Như vậy, UBND cấp tỉnh phải căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Điều 75a đã quy định chặt chẽ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa so với các quy định trước đây, để quản lý và kiểm soát chặt chẽ tình trạng phân lô bán nền. Đây là một điểm rất đáng được ghi nhận.

Các chuyên gia cũng chỉ rõ, việc phân lô bán nền bản chất là đất không xây nhà mà đem ra bán là không sinh lợi, đồng vốn nằm ở đất, không tạo dựng phát triển, cứ chờ giá đất lên cao. Các nước đang phát triển, đang thực hiện quá trình công nghiệp hóa như Việt Nam thì giá trị đất đai tăng lên là bình thường. Tuy nhiên, việc kinh doanh dựa vào lừa mua đất, chờ tăng giá là không có hiệu quả cho nền kinh tế và điều này không xảy ra ở các nước phát triển.

Trước những đòi hỏi cấp bách từ thực tiễn về hành lang pháp lý trong quản lý đất đai với những bất cập và tồn tại cần khắc phục trong thời gian tới, bên lề Kỳ họp thứ 11, Quốc hội Khóa XIV, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà chia sẻ, trọng tâm trong nhiệm kỳ mới của ngành sẽ tập trung vào 2 lĩnh vực môi trường và đất đai; đặc biệt là việc khẩn trương xây dựng dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai để có thể trình Quốc hội Khóa XV.