Một khu đất được phân lô bán đất nền.

Khoảng từ giữa năm 2016, thị trường bất động sản Tây Ninh bắt đầu “ấm” dần lên, đến giữa năm 2017 thì bắt đầu “sốt”. Hiện nay, giá đất dù đã “tăng chóng mặt” nhưng vẫn chưa có dấu hiệu “hạ nhiệt”. Xung quanh sự sôi động của thị trường bất động sản Tây Ninh có hai mặt tích cực và tiêu cực, cũng như có nhiều vấn đề cần nhìn nhận, đánh giá khách quan, toàn diện để có giải pháp quản lý phù hợp.

Những năm trước, giá đất chỉ tăng ở mức vừa phải ở khu vực có các dự án đầu tư sắp hoặc đang được triển khai như dự án giao thông, các khu - cụm công nghiệp, các dự án về thương mại dịch vụ... Trên địa bàn thành phố Tây Ninh, ngay cả ở khu vực trung tâm, bất động sản (nhà, đất ở) vẫn được mua bán theo mảnh hoặc theo mét ngang. Còn ở khu vực ngoại thành, khu vực nông thôn, đất nông nghiệp được mua bán theo công (1.000m²) hoặc mẫu (10.000m²) với giá hợp lý so với mặt bằng kinh tế - xã hội của tỉnh cũng như nhu cầu của cư dân địa phương.

Tuy nhiên, từ năm 2017 đến nay, giá đất bỗng tăng vùn vụt. Thời điểm tăng nhanh nhất và mạnh nhất bắt đầu từ giữa năm 2017 đến gần cuối năm 2018. Ðất tăng giá cao nhất ở khu vực trung tâm Thành phố - gần khu vực dự án tổ hợp trung tâm thương mại Vincom Plaza, khách sạn 5 sao và khu nhà phố thương mại Vincom Shophouse Tây Ninh.

Từ mét ngang, đất ở đây được mua bán bằng mét vuông và giá đất “nhảy múa” liên tục từng ngày. Ðến nay, giá đất xung quanh  trung tâm thương mại Vincom đang ở mức cao ngất ngưởng. Cao nhất là đất mặt tiền các trục lộ lớn như Lê Duẩn, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Nguyễn Văn Bạch, Trương Tùng Quân, Trường Chinh, Nguyễn Chí Thanh, Phạm Văn Xuyên... Ðất ở ven các tuyến đường này nơi có giá thấp nhất khoảng hơn 10 triệu đồng/m², cao nhất khoảng 40 triệu đồng m², tuỳ vị trí. Ðất “mặt hậu” phía sau các con đường này hoặc đất trong hẻm có giá thấp nhất cũng khoảng 7 triệu đồng/m², cao nhất khoảng 15 triệu đồng/m².

Tăng giá “khủng” nhất là đất đường 30.4. Kể từ khi được thanh lý hàng cây xà cừ, được nâng cấp và ngầm hoá hạ tầng dây điện - viễn thông, tuyến đường này nhanh chóng “thay da đổi thịt”, đẹp hẳn ra. Cùng với sự đầu tư và đưa vào hoạt động tổ hợp trung tâm thương mại Vincom Plaza - khách sạn 5 sao và khu nhà phố thương mại Vincom Shophouse Tây Ninh, đường 30.4 trở thành điểm nhấn chủ đạo của bộ mặt đô thị thành phố. Cũng chính vì thế mà đất ở đây “đắt như vàng”. Theo một “nhà đầu tư” bất động sản, hiện ở khu vực trung tâm Thành phố, mỗi mét vuông đất mặt tiền đường 30.4 có giá khoảng 60 triệu đồng, nơi thấp hơn cũng khoảng 40 triệu đồng.

Ðường Ðiện Biên Phủ cũng là một trong những tuyến đường đẹp nhất tỉnh nên có giá đất tăng nhanh và cao. Hiện đất ở đây vẫn còn được bán theo mét ngang nhưng với giá tăng khoảng 5 lần so với hơn 2 năm trước. Năm 2016, đất mặt tiền đường Ðiện Biên Phủ ở những vị trí đắc địa như khu vực gần cửa Hoà Viện, khu vực gần chợ Cư Trú, khu vực gần chợ Chồm Hổm (phường Ninh Thạnh) và khu vực gần đường Bời Lời có giá cao nhất cũng chỉ khoảng 200 triệu đồng/mét ngang (thường là 1x30).

Ðến thời điểm hiện tại, đất mặt tiền đường Ðiện Biên Phủ khu vực gần cửa Hoà Viện đã được “hét giá” gần 1 tỷ đồng/mét ngang, các vị trí còn lại cũng khoảng từ 450 triệu đồng đến 700 triệu đồng/mét ngang.

Bảng quảng cáo đất nền giá rẻ được lắp ngay đầu cầu K21.

Ðiều đáng ngạc nhiên là đất càng có giá cao thì lại càng được nhiều cò, lái săn lùng, càng khiến giá đất được “thổi” lên thêm. Theo tìm hiểu và ghi nhận của người viết, hiện tuyến đường Ðiện Biên Phủ dài hơn 4km “hầu như không còn đất mặt tiền để bán”. Và khi nghe thông tin “bán đất đường Ðiện Biên Phủ” là ngay lập tức, cò lái đất nháo nhào lao vào tranh mua.

“8 giờ sáng, tôi nhận được tin của người quen có người bán 6 mét ngang đất mặt tiền đường Ðiện Biên Phủ với giá 550 triệu đồng một mét ngang. 8 giờ 15 phút tôi đã đi xem đất và nói chuyện qua điện thoại với người bán. Tôi còn đang chần chừ nên chưa ngã giá. Ðến trưa, tôi quyết định mua nên gọi điện cho chủ đất. Người này cho hay đã bán mảnh đất trên với giá đã nêu. Bây giờ đất đắt như tôm tươi vậy đó!”, một người kinh doanh bất động sản “có tiếng” ở thành phố Tây Ninh kể.

Hai trục đường khác cũng ở thành phố Tây Ninh có giá đất tăng cực nhanh trong 2 năm trở lại đây là đường Bời Lời và đường 784. Nguyên nhân chính là từ khi có thông tin về một nhà đầu tư lớn đang triển khai đầu tư dự án hạ tầng du lịch tầm vóc quốc tế trên địa bàn Thành phố, thì các tuyến đường dẫn tới khu vực được cho sẽ thực hiện dự án này, hoặc các tuyến đường vệ tinh xung quanh đó trở nên sốt giá đất, trong đó đắt nhất là đất ven hai tuyến đường vừa kể trên.

Khoảng 2 năm trước, đất ven đường 784 đoạn từ cầu K13 đến ngã tư Ðại Ðồng có giá chỉ khoảng 60 triệu đồng mỗi mét ngang đất ở (đất thổ cư), đất vườn thì có giá khoảng 2/3 đất ở. Ðến giữa năm 2018, giá đất trên đoạn đường này đã tăng lên khoảng 5 lần, được cò lái lùng sục suốt nhiều tháng liền cho đến khi đường này được thi công nâng cấp. Hiện, đất mặt tiền đoạn đường này có giá cao nhất khoảng 300 triệu đồng/mét ngang, thấp nhất cũng trên 150 triệu đồng/mét ngang.

Tương tự, giá đất ven đường Bời Lời cũng tăng khoảng 5 lần so với 2 năm trước. Ðoạn từ ngã ba giáp với Ðiện Biên Phủ về hướng đường 30.4 đã có giá từ 450 đến trên 500 triệu đồng/mét ngang, tuỳ vị trí. Ðoạn từ ngã ba giáp với Ðiện Biên Phủ lên tới khu vực ngã tư Ðại Ðồng có giá trên dưới 400 triệu/mét ngang đất ở, tuỳ vị trí. Riêng đất lúa ven đường cũng có giá rao bán trên 250 triệu đồng/mét ngang.

Kể từ năm 2017, từ thành thị tới nông thôn, giá đất ở Tây Ninh “sốt đều”. Ngoài Thành phố và huyện Hoà Thành, giá đất ở hai huyện Gò Dầu và Trảng Bàng cũng tăng nhanh và tăng rất cao. Kế đến là các huyện Dương Minh Châu và Châu Thành. Ðất ở các huyện Tân Biên và Tân Châu cũng tăng khá cao nhưng chủ yếu tập trung vào các tuyến đường lớn và khu vực trung tâm thị trấn, trung tâm các xã. Ðến nay, chỉ riêng huyện Bến Cầu là có giá đất tương đối “dễ chịu” nhất so với các địa phương trong tỉnh.

Ở huyện Hoà Thành hiện tại đã không còn khái niệm “đất rẻ”, bởi giá đất đã được “đẩy” lên cao trên 5 lần, thậm chí có những chỗ gần cả chục lần so với khoảng 3 năm trước. “Bây giờ, mua được miếng đất vừa ý mà giá cả phù hợp giá thị trường là mừng rồi. Bởi đất ở đây được bán với giá rất cao trong khoảng 2 năm nay. Có những chỗ, giá đất tăng gấp đôi chỉ sau vài tháng như đất ven đường Nguyễn Văn Linh hay một số tuyến đường khác chuẩn bị được đầu tư nâng cấp. Hoà Thành bây giờ hầu như không còn đất trống, chỉ có thể mua lại từ những người đầu tư mà thôi”, một người mua bán đất ở Hoà Thành cho biết.

Giá đất ở khu vực đô thị tăng cao đã lan toả ra các khu vực lân cận và đến tận nông thôn. Hiện nay, ngoại trừ đất lúa ở vùng bưng trũng, tất cả các loại đất nếu có đường giao thông công cộng từ 2m trở lên đi qua, người dân đều bán mét ngang chứ không còn bán công, mẫu như trước. Giá đất có đường giao thông nông thôn đi qua thấp nhất hiện cũng khoảng 15 triệu đồng/mét ngang và tăng theo cấp độ đường cũng như tuỳ theo vị trí. Ðất “sốt” giá nên ven các trục đường từ lớn tới nhỏ, hầu hết các ao, hồ đều được san lấp để kinh doanh đất nền.

ÐÌNH CHUNG

(còn tiếp)