Quyết định số 15/2019/QĐ-UBND ngày 26.4.2019 được ban hành đã chấn chỉnh tình trạng phân lô, bán nền nhưng đã có những nảy sinh cần sớm có giải pháp xử lý để bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất.

VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI LÚNG TÚNG

Quyết định số 15 được ban hành với mục đích ngăn chặn tình trạng phân lô, bán nền ồ ạt tại một số địa phương trong tỉnh thời gian qua, hạn chế tình trạng các đối tượng đầu cơ đất mua đất nông nghiệp có diện tích lớn, sau đó xin mở đường trong đất để phân lô, bán nền hệ luỵ có thể phá vỡ quy hoạch về đất đai, quy hoạch về đô thị...

Quyết định số 15 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; điều kiện để được tách thửa. Tuy nhiên theo phản ánh của một số người dân, có một số vấn đề quy định trong Quyết định số 15 đã khiến người dân khó khăn và gần như nhu cầu tách thửa của rất nhiều người bị “chặn đứng”.

Theo anh T (ngụ phường Ninh Sơn, thành phố Tây Ninh), tại điểm b và điểm c khoản 3 Điều 4 của Quyết định số 15 thì đối với thửa đất có diện tích từ 5.000m² đến 2.000m², trước khi tách thửa, người sử dụng đất phải lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Còn đối với thửa đất có diện tích từ 2.000m² trở lên, người sử dụng đất phải thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng nhà cửa theo quy định, xây dựng quy định hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (nếu có) và các quy định khác liên quan đến đầu tư, xây dựng trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Vừa qua, khi anh T liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hoà Thành để làm thủ tục xin tách thửa đối với thửa đất có diện tích khoảng 700m² nằm trên địa bàn huyện Hoà Thành, thì Văn phòng từ chối nhận hồ sơ với lý do “chờ hướng dẫn”. Trong khi đó, thửa đất của anh T có nguồn gốc do cha mẹ để lại vẫn với diện tích đó mấy chục năm qua, và nằm trong khu dân cư hiện hữu lâu đời. Đến nay, cần vốn làm ăn, anh T dự định bán đi một phần thửa đất nhưng không bán được do vướng quy định mới.

Theo anh N (ngụ xã Hiệp Tân, huyện Hoà Thành), những quy định về tách thửa theo Quyết định số 15 về cơ bản đã giải quyết, chấn chỉnh tình trạng phân lô, bán nền. Tuy nhiên, cơ quan có thẩm quyền cần nhanh chóng xem xét điều chỉnh hoặc hướng dẫn cho phù hợp với thực tế tạo thuận lợi trong việc áp dụng, cũng như bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp chính đáng của người dân.

 Hiện nay, trong thực tế có khá nhiều thửa đất có nguồn gốc trong khu dân cư, tiếp giáp với đường công cộng. Cụ thể như tại khu vực huyện Hoà Thành và một số phường của thành phố Tây Ninh, do “yếu tố lịch sử” trước đây, nhiều thửa đất có diện tích chiều ngang 25m, chiều dài 30m (diện tích thửa đất đã hơn 500m². Thậm chí, tại một số huyện, có thửa đất của người dân nằm trong khu dân cư có diện tích lớn hơn 2.000m².

Theo Quyết định số 15, nếu chủ sử dụng đất muốn tách thửa để cho tặng, hay chuyển nhượng, thậm chí là thửa đất có phát sinh thừa kế thì phải lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể khi tách thửa đất có diện tích 500m²;  hay thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở, hạ tầng… đối với thửa đất có diện tích 2.000m² trở lên khó khăn cho người sử dụng đất. Đây là một vấn đề cần được cơ quan có thẩm quyền quan tâm, nhanh chóng giải quyết vướng mắc.

Các phần đất ở (trong đó có đất nông nghiệp) diện tích lớn hơn 500m² nằm trong các khu dân cư và tiếp giáp với đường công cộng hàng chục năm qua. Khi tách thửa, chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện quy định về các cạnh tối thiểu của thửa đất theo quy định đối với từng con đường, từng khu vực. Người sử dụng đất cũng không thể thực hiện việc phân lô, bán nền bởi chiều rộng tiếp giáp với đường công cộng và thửa đất cũ, thửa đất mới hình thành, khi tách thửa vẫn bảo đảm đầy đủ các điều kiện. Thế nhưng, Văn phòng Đăng ký đất đai các địa phương chỉ cho biết là… phải chờ hướng dẫn, còn người dân thì nóng lòng trông ngóng.

CẦN SỚM CÓ HƯỚNG DẪN

Tại khoản 1 Điều 8 Quyết định số 15 “trong trường hợp tách thửa có yêu cầu phải lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể theo quy định thì người sử dụng đất tự lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể  hoặc thuê tư vấn thực hiện, gửi UBND huyện, thành phố (UBND cấp huyện) xem xét, phê duyệt theo hướng dẫn của Sở Xây dựng”.

Tuy nhiên, Sở Xây dựng vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể cho UBND các huyện về vấn đề này. Được biết, kể từ khi áp dụng quy định này, các chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai đều đã thông báo trả hồ sơ, tách thửa đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích trên 500m², chờ hướng dẫn lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Chính nguyên nhân này mà thời gian qua, các chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai đã gặp nhiều phản ứng của người dân khi làm thủ tục đo đạc, trích vẽ để tách thửa đất.

Đối với những trường hợp đã nhận trích đo vẽ và ký hợp đồng đo đạc để thực hiện tách thửa theo Quyết định số 04/2016/QĐ-UBND ngày 29.2.2016 của UBND tỉnh trước ngày 6.5, khi áp dụng Quyết định số 15 đã lúng túng do không quy định về điều khoản chuyển tiếp đối với các trường hợp này, tiếp tục thực hiện theo quy định cũ hay áp dụng quy định mới?

Trước những bất cập nảy sinh trong việc áp dụng quy định về tách thửa đất, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai các huyện đã báo cáo UBND các huyện, cũng như Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh để xin ý kiến giải quyết.

Theo ông Văn Tiến Dũng - Phó Giám đốc Sở TN&MT, nhìn chung về cơ bản, Quyết định số 15 đã chấn chỉnh hiệu quả tình trạng đầu cơ đất để phân lô, bán nền. Tuy nhiên, do cơ quan có thẩm quyền chưa kịp thời ban hành hướng dẫn về thiết lập bản vẽ nên đã gây bức xúc trong nhân dân. Sở cũng đã ghi nhận các phản ánh của người dân về vấn đề này. Sở Xây dựng lên kế hoạch tổ chức hướng dẫn thực hiện việc thiết lập bản vẽ thiết kế vào ngày 31.5, nên cơ bản vấn đề này sẽ sớm được giải quyết.

ĐÌNH CHUNG - THIÊN TÂM

(Còn tiếp)