Khu đất có diện tích hơn 1 ha tại xã Tân Bình, thành phố Tây Ninh có nguồn gốc là đất nông nghiệp đã được chủ đất tự phân lô, bán nền.

Vừa qua, Báo Tây Ninh có thông tin về tình trạng “xẻ thịt” đất nông nghiệp, phân lô, bán nền diễn ra tại thành phố Tây Ninh và một số địa phương khác, trong đó, có không ít trường hợp chuyển mục đích sử dụng, tách thửa không đúng quy định pháp luật về quy hoạch đô thị, dẫn đến việc đầu tư xây dựng dự án nhà ở vi phạm các quy định của pháp luật về nhà ở; thậm chí có nguy cơ phá vỡ quy hoạch đô thị.

TẠO RA NHIỀU HỆ LUỴ

Theo lãnh đạo Sở Xây dựng, phân lô, tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là nhu cầu tất yếu của cư dân đô thị trong quá trình đô thị hoá. Cư dân đô thị Việt Nam lại có tập quán sống ở nhà ống, nhà phân lô. Trước kia, việc hạn chế phân lô, bán nền nhằm kiểm soát về trật tự đô thị, nhưng việc kiểm soát còn nhiều hạn chế, bất cập.

Hiện việc phân lô, bán nền được thực hiện theo Luật Ðất đai và nghị định có liên quan. Tại Ðiều 194 Luật Ðất đai 2013 và Ðiều 41 Nghị định 43/2014/NÐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Ðất đai thì chủ đầu tư chỉ được phân lô, bán nền khi được sự cho phép của UBND tỉnh, sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Ðồng thời, việc phân lô, tách thửa trong đô thị phải được thực hiện đúng quy định của Luật Ðất đai và các quy định khác có liên quan, nhằm quản lý việc phân lô bán nền đúng quy định, đúng quy hoạch đô thị, đảm bảo yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Vị lãnh đạo này cũng khẳng định, việc phân lô, tách thửa không căn cứ quy hoạch chi tiết đô thị, quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt với lý do không có quy định tại các văn bản pháp luật có liên quan là chưa đúng và chưa hợp lý, khi thực tế cho thấy có những khu đất lớn, hoặc những khu đặc thù cần được cơ quan quản lý quy hoạch xem xét thẩm định toàn diện các vấn đề về đô thị làm căn cứ tách thửa nhằm hạn chế những phát sinh tiêu cực không đáng có.

Việc hình thành các khu nhà ở xuất phát từ việc ào ạt phân lô, tách thửa trong đô thị và nông thôn thời gian qua chỉ căn cứ vào Ðiều 9, Quyết định số 04/2016/UBND, theo đánh giá của Sở Xây dựng, là chưa phù hợp.

Cơ quan chức năng khi quyết định cho phân lô, tách thửa chưa quan tâm xem xét dưới góc độ quy hoạch, không căn cứ vào các tiêu chuẩn, quy chuẩn của Nhà nước quy định mà lại dễ dàng để cho chủ sở hữu tự quy hoạch đường giao thông, tự chia tách lô đất thậm chí tự công khai các bản vẽ chia lô tại các lô đất, trên để kinh doanh BÐS, không nhìn thấy bản chất sự việc là do chủ sở hữu nhằm mục đích kinh doanh, lại không phải từ nhu cầu đúng về nhà ở cá nhân, từ đó tạo ra nhiều bất cập và hệ luỵ.

Thứ nhất, việc cho phân lô, tách thửa ào ạt và tuỳ tiện làm hình thành các khu ở mật độ cao nhưng không căn cứ vào quy hoạch được duyệt là chưa chấp hành quy định về quy hoạch đô thị như đã nói trên.

Từ đó, phá vỡ quy hoạch đô thị (cơ sở để quản lý, phát triển đô thị) đã được phê duyệt tại khu vực đó, tạo ra hàng chuỗi bất cập tiếp theo trong tương lai gần: phải điều chỉnh cục bộ quy hoạch để hợp thức cho các khu ở đã phân lô này, vì mất cân đối về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật (do tại khu vực chỉ được thiết kế phù hợp số dân trước khi phân lô), rồi sau đó hình thành những khu vực trong đô thị không có hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật không đáp ứng nổi; Nhà nước mất nhiều thời gian và chi phí khắc phục khi phải điều chỉnh quy hoạch đô thị, phải đền bù giải tỏa để xây dựng công trình phục vụ.

Thứ hai là, phá vỡ kiến trúc đô thị, đơn cử như một số khu đất “hiến đất” làm đường nội bộ trong đất nông nghiệp, được ngành Tài nguyên Môi trường thống nhất cho mở và làm căn cứ tách thửa, gọi là “lối đi” ra đường công cộng, nhưng chưa được cơ quan quản lý quy hoạch đô thị xác nhận. Ngoài ra, việc này sẽ hình thành các hẻm cụt, các lối mòn trong đô thị, không bảo đảm lưu thông và phòng cháy chữa cháy đô thị.

Thứ ba, việc tự ý mở đường, phân lô, bán nền không phù hợp quy hoạch đô thị, tạo kẽ hở cho các tổ chức, cá nhân đầu cơ bất động sản.

Nhìn chung, việc phân lô, bán nền không phù hợp quy hoạch, không kết nối hạ tầng, không lập quy hoạch chi tiết, thậm chí không trình phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng để kiểm soát theo quy hoạch đô thị được duyệt, các khu đất đều chưa đầu tư xây dựng hạ tầng mà đã quy hoạch tự phát đường giao thông (cấp nội bộ) của đô thị là trái pháp luật.

Ðông thời, việc tự tổ chức phân lô, tách thửa, dự kiến làm đường giao thông trong đô thị dẫn tới việc nhanh chóng phá vỡ quy hoạch đô thị (quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết) và quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc của khu vực đã được phê duyệt; việc thực hiện phân lô, tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất một cách ồ ạt với số lượng hàng trăm thửa mà không được xem xét nội dung kết nối hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông nội bộ, đấu nối giao thông vào đường đô thị, các tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin viễn thông, cấp thoát nước), không bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực… dễ hình thành các khu nhà tự phát, tình trạng đầu cơ đất đai đô thị, diễn biến phát sinh thành các khu ổ chuột, gây áp lực đầu tư hạ tầng cho chính quyền đô thị.

CẦN TUÂN THỦ QUY HOẠCH

Khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, mạng lưới giao thông được hình thành từ hình thái phát triển đô thị được nghiên cứu rất chi tiết, cấu trúc đô thị dĩ nhiên được nghiên cứu, định dạng mới hoặc trên cấu trúc hiện hữu có cải tạo chỉnh trang.

Việc hình thành và thực hiện quy hoạch đô thị là kết quả nghiên cứu và là sản phẩm của cả chính quyền và nhân dân, đồng thời đã xem xét, hạn chế tối thiểu các thiệt hại cho nhân dân để hướng tới phát triển kinh tế, đô thị một cách bền vững, do vậy cần tuân thủ quy hoạch một cách nghiêm túc.

Một khi đã ban hành quy hoạch đô thị, chính quyền lại điều chỉnh theo mong muốn của một vài cá nhân sẽ gây nên hiện tượng “đứt, gãy” quy hoạch.

Chỉ cần 1-2 khu đất đủ để thay đổi cấu trúc của một khu vực, làm ảnh hưởng đến mạng lưới giao thông khu vực, làm tăng áp lực đầu tư hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị lên khu vực.

Sự “ưu ái” (trong việc giải quyết hồ sơ đất - NV) đối với chủ sở hữu đất nông nghiệp trong một số trường hợp vừa qua sẽ gây tác động lớn đến diện tích đất nông nghiệp còn lại, cụ thể là có thể tạo hiện tượng “gom đất” đầu cơ, tạo sốt đất để phân lô, bán nền, gây tác động đến kinh tế xã hội khu vực…

Lãnh đạo Sở Xây dựng cho biết, Sở đang từng bước chấn chỉnh công tác quy hoạch đô thị để hạn chế các bất cập và hướng tới phát triển bền vững. Việc cho “phân lô, tách thửa” mặc dù là nhu cầu tất yếu nhưng cần được xem xét toàn diện theo  quy hoạch và các căn cứ pháp lý hiện hành; việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật - nhất là công trình giao thông, đấu nối giao thông đô thị phải bảo đảm tuân thủ quy định pháp luật.

THIÊN TÂM