Ông Trương Văn Ngôn- Giám đốc Sở Xây dựng. Ảnh: Ðại Dương

CÓ 9 HẠN CHẾ LỚN

PV: Ông đánh giá như thế nào về thực trạng công tác quy hoạch xây dựng (QHXD) và quy hoạch đô thị (QHÐT) trên địa bàn tỉnh ta trong thời gian vừa qua?

Ông Trương Văn Ngôn: Tính đến nay, QHXD đã triển khai phủ kín hết các đô thị, các khu chức năng đặc thù và QHXD nông thôn mới trên địa bàn tỉnh. Hiện đã phê duyệt được 156 QHXD, trong đó có 1 đồ án QHXD vùng, 28 quy hoạch đô thị, 45 đồ án QHXD các khu chức năng đặc thù và QHXD nông thôn mới có 82 đồ án cho 82 xã. Ngoài ra, còn có 26 đồ án QHXD đang điều chỉnh và đang trong quá trình lập mới.

Có thể khẳng định, QHXD đã mang lại hiệu quả to lớn, làm tiền đề, cơ sở để triển khai các dự án đầu tư trên mọi lĩnh vực nhằm thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển, nâng cấp nhiều đô thị, từng bước nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân. Tuy nhiên, thời gian qua, công tác QHXD còn khá nhiều bất cập, theo tôi có ít nhất 9 điểm hạn chế, đó là:

Một, chất lượng công tác lập QHXD còn thấp, chưa bảo đảm tính dự báo và khả thi dẫn đến quy hoạch sau khi được phê duyệt phải điều chỉnh tổng thể và điều chỉnh cục bộ nhiều lần.

Hai, thời gian công bố QHXD không đảm bảo quy định, hồ sơ công bố không phù hợp, nhất quán với hồ sơ đã được phê duyệt.

Ba, chưa quan tâm đến công tác cắm mốc giới quy hoạch; quản lý mốc giới thiếu chặt chẽ; chủ yếu đổ lỗi do ngân sách hạn hẹp nên chậm triển khai.

Bốn, trình tự, thủ tục và nguyên nhân để điều chỉnh QHXD không phù hợp với quy định pháp luật, hầu hết điều chỉnh đều theo ý chí chủ quan, chạy theo sự vụ, sự việc; một số trường hợp có biểu hiện chạy theo lợi ích nhóm, chỉ thấy lợi ích trước mắt, không tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về QHXD dẫn đến không bảo đảm chỉ tiêu, cơ cấu sử dụng đất và sự mất cân đối giữa các khu chức năng của đồ án QHXD được duyệt.

Năm, triển khai, thực hiện các dự án đầu tư xây dựng không phù hợp QHXD được duyệt.

Sáu, chưa thực hiện rà soát QHXD định kỳ theo quy định.

Bảy, thực hiện và quản lý cao độ xây dựng không bảo đảm theo đồ án QHXD được duyệt - một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng ngập úng cục bộ tại đô thị.

Tám, chưa sửa đổi, bổ sung kịp thời quy định pháp luật có liên quan dẫn đến bất cập trong việc triển khai thực hiện QHXD trên thực tế, làm ảnh hưởng đến đời sống, sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh của nhân dân.

Chín, tình trạng phân lô, tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong đô thị còn tuỳ tiện, chưa tuân thu quy định pháp luật và quy hoạch đô thị được duyệt dẫn đến phá vỡ QHXD và phát sinh nhiều hệ luỵ phải khắc phục trong thời gian tới.

NĂNG LỰC CỦA CÁC CHỦ THỂ THAM GIA THỰC HIỆN VÀ QUẢN LÝ QHXD CÒN HẠN CHẾ

PV: Vậy, những hạn chế trên là do đâu, thưa ông?

Ông Trương Văn Ngôn: Những tồn tại, hạn chế nêu trên có nguyên nhân khách quan và chủ quan, nhưng chủ yếu là do nguyên nhân chủ quan, trong đó thể hiện rõ năng lực của các tổ chức tư vấn còn hạn chế do chưa am hiểu và nghiên cứu sâu địa bàn lập quy hoạch, chưa sâu sát trong công tác khảo sát, đánh giá hiện trạng để bảo đảm tính dự báo và khả thi; đội ngũ cán bộ, công chức phụ trách công tác thẩm định và quản lý quy hoạch thiếu trầm trọng, chưa có đủ công chức chuyên ngành QHXD ở các cấp (tại Sở Xây dựng chỉ có 1 kiến trúc sư chuyên ngành QHXD; trong 9 huyện, thành phố, chỉ 1 huyện có thạc sĩ QHÐT, đặc biệt có tới 3 huyện không có kỹ sư xây dựng và kiến trúc sư nào), trong điều kiện làm việc kiêm nhiệm, áp lực công việc quá tải lại không được cập nhật kiến thức một cách thường xuyên, kịp thời.

Trong quá trình triển khai thực hiện quy hoạch, do ngân sách hạn chế, kêu gọi đầu tư chưa thu hút được theo kế hoạch nên không thể triển khai các dự án một cách đồng bộ, đầy đủ theo QHXD được duyệt. Hầu hết trên thực tế các chủ thể quản lý QHXD đều không thực hiện phân kỳ đầu tư nên không có kế hoạch thực hiện cụ thể từng loại quy hoạch cho từng năm và từng giai đoạn trên địa bàn do mình quản lý, dẫn đến tình trạng quy hoạch treo, không khả thi; công tác tuyên truyền, vận động, hướng dẫn người dân trong việc thực hiện quy hoạch và việc chấp hành nghiêm chỉnh các quy định về quản lý trật tự xây dựng đô thị chưa được các cấp chính quyền quan tâm, thực hiện tốt.

PV: Vừa qua, tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp trong đô thị và ở nông thôn khiến dự luận khá bức xúc, quan điểm của ông về việc này như thế nào?

Ông Trương Văn Ngôn: Về chủ trương, nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản (trong đó có kinh doanh chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức phân lô, bán nền) phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn (quy định tại Khoản 1, Ðiều 7 Luật Kinh doanh BÐS năm 2014).

Tuy nhiên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong các đô thị trên địa bàn tỉnh (đô thị loại III trở xuống), lưu ý, chỉ được thực hiện ở những khu vực không có yêu cầu cao về kiến trúc, cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; không thuộc các khu vực là mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị (quy định tại Khoản 2, Ðiều 41, Nghị định số 43/2014/NÐ-CP ngày 15.5.2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Ðất đai năm 2013).

Trên thực tế, tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp ở đô thị và nông thôn hiện nay có những mặt chưa được:

Một, phân lô, bán nền, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trong khu vực đô thị nhưng không phù hợp với QHXD được duyệt.

Hai, theo quy định, hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở với số lượng không hạn chế. Tuy nhiên, các cơ quan chức năng trên thực tế đã bỏ qua thủ tục hoặc có làm nhưng thực hiện qua loa, sơ sài, không đạt được mục đích của công tác thẩm định nhu cầu sử dụng đất, cụ thể là chưa đánh giá về khả năng sử dụng đất bảo đảm hiệu quả của hộ gia đình, cá nhân nên không hướng dẫn họ thực hiện đúng theo quy định pháp luật.

Ba, hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, sau đó tách thửa với số lượng lớn lên đến hàng chục, hàng trăm lô đất ở/hộ gia đình, cá nhân. Nếu làm tốt công tác thẩm định nhu cầu sử dụng đất như đã nêu trên, sẽ nhận dạng rất rõ một hộ gia đình, cá nhân không thể có nhu cầu về ở cho tất cả các lô đất này mà chủ yếu tách thửa để chuyển nhượng.

Nếu vậy, cơ quan chức năng phải có trách nhiệm hướng dẫn người dân thực hiện đúng theo các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, xã hội sẽ có được một khu dân cư hoàn chỉnh, đáp ứng được nhu cầu về ở của người dân mà không cần sự đầu tư về kinh phí của ngân sách.

Bốn, cho phép phân lô, bán nền ngay tại mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trong đô thị (đường Trường Chinh, đường Nguyễn Chí Thanh ở thành phố Tây Ninh...) trái với quy định pháp luật.

Năm, qua việc tách thửa đất đã hình thành nhiều lô đất ở mới không bảo đảm về diện tích cũng như kích thước tối thiểu của các cạnh khu đất theo quy định tại Ðiều 9, Quyết định số 04/2016/QÐ-UBND ngày 29.2.2016 của UBND tỉnh ban hành quy định về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, diện tích tối thiểu được phép tách thửa của người sử dụng đất trên địa bàn tỉnh.

Sáu, tự ý mở đường giao thông trong khu vực phân lô, tách thửa không bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về đường đô thị.    

Bảy, tự ý quy hoạch đấu nối đường giao thông trong khu vực phân lô, tách thửa vào đường chính đô thị khi chưa được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (theo phân cấp là Sở Xây dựng).

Tám, hình thành trong tương lai khu dân cư không bảo đảm tiêu chuẩn về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Chín, gây áp lực về kinh phí cho Nhà nước khi phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho các khu dân cư hình thành tự phát này.

Những tồn tại, hạn chế nêu trên có nguyên nhân khách quan và chủ quan, nhưng chủ yếu là do nguyên nhân chủ quan, liên quan đến yếu tố con người, cụ thể là năng lực và đạo đức của đội ngũ cán bộ, công chức, thể hiện ở 2 đối tượng:

Ðối tượng thứ nhất: Lười học tập và nghiên cứu sâu nên không nắm vững quy định; không biết hướng dẫn tận tình để người dân thực hiện theo quy định pháp luật.

Ðối tượng thứ hai: Nắm rất vững các quy định nhưng có biểu hiện cố ý lợi dụng lỗ hổng, sự thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật, hướng dẫn người dân lách luật.

CẦN PHẢI TÍCH CỰC KHẮC PHỤC NHỮNG TỒN TẠI, HẠN CHẾ

PV: Sở Xây dựng có giải pháp gì đối với công tác QHXD và tình trạng phân lô bán nền đất nông nghiệp trong đô thị và ở nông thôn hiện nay?

Ông Trương Văn Ngôn: Ðối với lĩnh vực QHXD, tôi đề nghị các sở, ban, ngành, UBND các huyện, thành phố và chủ đầu tư tiếp tục triển khai thực hiện Kế hoạch số 678/KH-UBND ngày 22.3.2017 của UBND tỉnh về việc điều chỉnh, lập mới quy hoạch xây dựng vùng, QHÐT, QHXD khu chức năng đặc thù trên địa bàn tỉnh, giai đoạn 2017-2020 nhằm thực hiện bức tranh tổng quan về công tác QHXD giai đoạn trung hạn trong thời gian tới, đồng thời nghiêm túc thực hiện Chỉ thị số 07/CT-UBND ngày 18.8.2017 của UBND tỉnh về chấn chỉnh, đẩy mạnh công tác QHXD trên địa bàn tỉnh.

Ðối với việc phân lô, bán nền đất nông nghiệp trong đô thị và ở nông thôn hiện nay, UBND các huyện, thành phố cần phải tích cực khắc phục những tồn tại, hạn chế của lĩnh vực này vì có thể ảnh hưởng rất lớn đến công tác nội chính (do có thể xảy ra khiếu kiện giữa chủ đất và người mua đất từ phân lô, tách thửa) và phòng, chống tham nhũng trong thời gian tới, cụ thể:

Một, đối với những khu vực đã thực hiện phân lô, bán nền, chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không phù hợp với QHXD được duyệt, UBND các huyện, thành phố phải có trách nhiệm chủ động, tích cực, khẩn trương rà soát, thực hiện trình tự, thủ tục điều chỉnh cho phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về QHXD và quy định pháp luật hiện hành.

Hai, đối với những khu vực đã thực hiện phân lô, bán nền, chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với QHXD được duyệt, hộ gia đình, cá nhân đã tự quy hoạch hệ thống giao thông nội bộ không bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, đấu nối vào đường chính trong đô thị không hợp lý nhưng đã được UBND huyện, thành phố chấp thuận: UBND các huyện, thành phố phải có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch xây dựng chi tiết (QHCT) để điều chỉnh phân lô cho phù hợp tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về QHXD và đường đô thị.

Ba, đối với những lô đất hình thành qua việc tách thửa không bảo đảm về diện tích cũng như kích thước tối thiểu của các cạnh khu đất theo quy định tại Ðiều 9, Quyết định số 04/2016/QÐ-UBND, UBND các huyện, thành phố phải có trách nhiệm tổ chức lập QHCT để điều chỉnh phân lô cho phù hợp với Quyết định số 04/2016/QÐ-UBND.

Bốn, Sở Xây dựng sẽ phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường cùng UBND các huyện, thành phố tham mưu UBND tỉnh điều chỉnh, bổ sung Quyết định số 04/2016/QÐ-UBND cho phù hợp với điều kiện thực tế và tình hình phát triển đô thị trong thời gian tới.

Năm, đối với việc phân lô, bán nền đất nông nghiệp ở nông thôn, Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản ở khu vực nông thôn.

Việc phân lô, bán nền đất nông nghiệp ở nông thôn phải bảo đảm quy định pháp luật và các quy định tại Quyết định số 04/2016/QÐ-UBND của UBND tỉnh.

Hộ gia đình, cá nhân hay doanh nghiệp được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô theo QHCT được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời sau khi đã hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) và nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định pháp luật.

Sở Xây dựng sẽ chủ trì, phối hợp cùng với các cơ quan có liên quan tham mưu UBND tỉnh quy định chi tiết về nội dung này trong thời gian tới.

Sáu, đẩy mạnh công tác phối hợp giữa các cơ quan hành chính Nhà nước nhằm giải quyết kịp thời nhiệm vụ được giao và những phát sinh (nếu có) trong quá trình thực thi công vụ.

Bảy, tiếp tục tăng cường công tác cải cách hành chính, cải cách chế độ công vụ, công chức, sắp xếp tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị tinh gọn, hoạt động hiệu lực, hiệu quả.

PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này.

LÊ DUY (thực hiện)