Tham gia thảo luận, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung - Giám đốc Sở Tư pháp tỉnh Tây Ninh, thống nhất sự cần thiết ban hành Nghị quyết nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn về thể chế, cơ chế trong quá trình triển khai Luật Đất đai 2024. 

Xem xét bỏ quy định ghi giá đất trong quyết định giao đất

Đóng góp dự thảo Nghị quyết, đại biểu Mỹ Dung cho rằng tại khoản 4, Điều 5, quy định: “Cơ quan, người có thẩm quyền phải ghi giá đất và chi phí xây dựng hạ tầng trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất”, tuy nhiên, quy định này bộc lộ nhiều bất cập.

Theo đại biểu, thực tế khi giao đất hoặc cho thuê đất, rất nhiều khu dân cư, khu đô thị hay cụm công nghiệp mới hình thành nhưng không có tên trong bảng giá đất, dẫn đến không có đơn giá áp dụng. Khi đó, cơ quan chức năng buộc phải thực hiện đầy đủ quy trình xác định giá đất để bổ sung vào bảng giá, kéo dài thời gian và tiềm ẩn rủi ro về định giá, nhất là trong bối cảnh phải “chạy theo” tiến độ ban hành quyết định giao đất.

Đồng thời, việc xác định giá đất chậm hoặc không sát với giá thị trường có thể gây thất thoát ngân sách nhà nước. So sánh với thông lệ quốc tế, đại biểu cho biết, không có quốc gia nào yêu cầu phải xác định giá đất trước khi giao đất. Điển hình như tại Hàn Quốc, Singapore hay Trung Quốc, nguyên tắc là quyết định giao đất là quyết định quản lý, còn giá đất là quyết định tài chính và được thực hiện ở giai đoạn tiếp theo. “Không có quốc gia nào yêu cầu giá đất phải có trước khi ban hành quyết định quản lý” - đại biểu Mỹ Dung khẳng định.

Từ đó, đại biểu đề xuất không bắt buộc phải ghi giá đất hoặc chi phí hạ tầng vào quyết định giao đất, cho thuê đất vì đây là phương án khả thi và phù hợp hơn với thực tiễn. Thay vào đó, quy trình xác định giá đất, chi phí hạ tầng và các thủ tục tài chính khác về đất đai nên được tiến hành song song sau khi có quyết định giao đất/cho thuê đất. Nhà đầu tư chỉ được nộp tiền và nhận bàn giao đất trên thực địa khi hoàn tất đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo cam kết.

Theo đại biểu Mỹ Dung, cách làm này sẽ rút ngắn từ 30% đến 50% thời gian của giai đoạn giao đất, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, tạo nguồn thu ngân sách bền vững, tháo gỡ điểm nghẽn đất đai, cải thiện mạnh mẽ môi trường đầu tư của địa phương, phù hợp với các chủ trương và giải pháp tại Nghị quyết 68 và các nghị quyết của Chính phủ về cải thiện môi trường đầu tư.

Sớm tháo gỡ vướng mắc trong quy định tách thửa đất

Đối với quy định tại khoản 3, Điều 11 của dự thảo Nghị quyết: “Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai thì không thực hiện tách thửa”, đại biểu Mỹ Dung khẳng định, thời gian qua, khi Đoàn đại biểu Quốc hội tiếp xúc cử tri, cử tri bức xúc phản ánh rất nhiều về vấn đề này và địa phương cũng rất mong muốn Nghị quyết có quy định để tháo gỡ những vướng mắc và bất cập.

Tuy nhiên, dự thảo Nghị quyết lại không có quy định tháo gỡ mà lặp lại những nội dung đã được quy định tại Luật Đất đai. Trong khi đó, quy định tại điểm c, khoản 2, Điều 9 và điểm c, khoản 2, Điều 220 của Luật Đất đai năm 2024 hiện bộc lộ nhiều hạn chế, đặc biệt là quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa. Quy định về diện tích tách thửa theo Luật nhằm quản lý chặt chẽ việc phân lô, bán nền nhưng lại đang được áp dụng cứng nhắc trong các vụ án dân sự về phân chia tài sản, thừa kế và ly hôn.

“Quy định nguyên tắc áp dụng diện tích tối thiểu tách thửa khi Tòa án phân chia tài sản như trên là không phù hợp với pháp luật dân sự về thừa kế, về quyền dân sự được Hiến định. Tòa án buộc chia bằng giá trị, làm mất quyền được nhận đất của người thừa kế hoặc người có công sức đóng góp” - đại biểu Mỹ Dung phân tích.

Đại biểu dẫn chứng: “Trường hợp 2 ông bà có mảnh đất lúa 2.000m² đã lập di chúc chia đều cho 4 người con khi ông bà mất. Nhưng tới lúc chia tài sản theo di chúc, 4 người con không đồng thuận tách mảnh đất kia thành 4 thửa, tương đương mỗi người 500m² như di nguyện của cha mẹ, do diện tích tối thiểu tách thửa đất sản xuất lúa là phải 1.000m². Khi kiện ra tòa, tòa cũng tuyên xử cho 2 trong 4 người sẽ đứng tên mỗi thửa diện tích 1000m² và thanh toán lại tiền cho 2 người con còn lại. Điều này không bảo đảm nguyện vọng có thực của người dân, đặc biệt với những người có nhu cầu chỗ ở thực tế, gây bức xúc, tranh chấp kéo dài, khiếu kiện phức tạp”.

Quy định này cũng trái với quyền sở hữu và quyền thừa kế. Việc cấm tách thửa làm cho người thừa kế bị tước quyền nhận đất, chỉ được nhận tiền, trái với bản chất của quyền thừa kế.

“Câu chuyện ở đây không chỉ liên quan đến đất và tiền mà vấn đề là đi ngược với truyền thống văn hóa và nhu cầu tình cảm, mong muốn giữ kỷ niệm của người đã khuất, mong muốn ý chí nguyện vọng hợp pháp của người đã khuất được thực hiện/di sản là quyền sử dụng đất” - đại biểu Mỹ Dung cho biết.

Do đó, đại biểu kiến nghị bỏ quy định bất cập này và bổ sung quy định đặc thù cho phép Tòa án tách thửa để thi hành bản án, không phụ thuộc diện tích tối thiểu và giao nội dung này cho địa phương quyết định.

“Nếu được như vậy sẽ thỏa lòng mong đợi của cử tri, cũng như sự trông chờ vào việc tháo gỡ vướng mắc của pháp luật về đất đai, giúp cho địa phương quản lý nhà nước về đất đai tốt hơn, tạo sự đồng thuận, thống nhất của Nhân dân về chính sách quy định đất đai” - đại biểu Mỹ Dung khẳng định./.

Kiên Định – Ngọc Hoa