Nhiều trường hợp tranh chấp phải đưa nhau ra toà vì chuyển nhượng nhà, đất bằng giấy tay (ảnh minh hoạ)

Trên thực tế, đã có rất nhiều trường hợp tranh chấp phải đưa nhau ra toà vì chuyển nhượng nhà, đất bằng giấy tay, như trường hợp của vợ chồng ông Nguyễn Văn P (huyện Tân Biên). Trước đây, vợ chồng ông có ký giấy viết tay nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Võ Phi T (huyện Tân Biên) một phần đất diện tích 70m2, toạ lạc tại ấp Thanh An, xã Thạnh Bình, huyện Tân Biên với giá thoả thuận là 100 triệu đồng. Thửa đất trên đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do vợ chồng ông T đứng tên đang thế chấp vay vốn tại ngân hàng nên chưa làm thủ tục sang tên theo quy định.

Sau khi ký “Giấy mua bán đất”, vợ chồng ông P đã giao số tiền 70 triệu đồng cho vợ chồng ông T và có người làm chứng. Trong nội dung “Giấy mua bán đất” đã ghi rõ việc vợ chồng ông P đã giao số tiền 70 triệu đồng cho vợ chồng ông T và vợ chồng ông P có quyền cất nhà hoặc sản xuất trên đất. Sau đó, ông P chở vật liệu xây dựng đến định xây nhà thì bị ông T ngăn cản với lý do ông P chưa giao đầy đủ số tiền 100 triệu đồng cho vợ chồng ông T, từ đó, hai bên phát sinh tranh chấp.

Hay như trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Minh H (quận 12, TP.HCM) và bà Lê Thị K, ông Lê Văn H (thị xã Trảng Bàng). Mâu thuẫn phát sinh từ việc trước đây, ông Nguyễn Minh H phần đất có diện tích 447m2 toạ lạc tại thị xã Trảng Bàng và 1 căn nhà  tường xây trên đất ngang 5m, dài 47m của bà K, ông H với giá 600 triệu đồng. Khi chuyển nhượng, hai bên làm giấy tay nhưng chưa công chứng chứng thực, nội dung thoả thuận phương thức thanh toán giao tiền làm 3 đợt. Khi nhận tiền đợt 3 thì hai bên làm thủ tục sang tên tại phòng công chứng.

Quá trình thực hiện hợp đồng, ông H đã trả 3 đợt cho bà K số tiền 410 triệu đồng. Do ông H không thực hiện đúng về nghĩa vụ như nội dung hợp đồng (viết tay) đã ký nên hai bên xảy ra tranh chấp. Tại toà, ông H yêu cầu được tiếp tục trả số tiền 190 triệu đồng cho bà K và lưu thông hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất nêu trên, còn bà K không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của ông H và yêu cầu huỷ bỏ hợp đồng (viết tay) đã ký.

Ông Lê Minh Hiền- Giám đốc Trung tâm trợ giúp pháp lý Nhà nước cho hay, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay, không lập hợp đồng được thực hiện rất đơn giản, không tốn nhiều chi phí, thời gian. Nếu bên bán và bên mua đồng ý về giá sẽ làm thoả thuận mua bán, chuyển nhượng bằng giấy viết tay, không bảo đảm các yêu cầu luật định.

Những trường hợp này thường rơi vào người dân không am hiểu pháp luật. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng hay ở một tổ chức, cá nhân nào đó nên người bán không có giấy tờ hợp pháp để làm thủ tục sang tên. Nhưng cũng có trường hợp đất chưa được cấp giấy quyền sử dụng đất nên người bán không thể thực hiện giao dịch bằng hợp đồng theo quy định, dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện.

“Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, khiếu kiện, người mua, nhận chuyển nhượng nhà, đất bằng giấy viết tay thường bị thiệt thòi, có khi mất trắng. Việc chuyển nhượng bằng giấy viết tay không có người làm chứng, xác nhận của cơ quan có thẩm quyền, khi ra toà sẽ không được chấp nhận là hình thức chuyển nhượng hợp pháp, sẽ bị coi là giao dịch vô hiệu.

"Theo quy định của Bộ luật Dân sự: khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Như vậy, nếu trả lại nhà, đất thì trong bất cứ trường hợp nào thiệt thòi cũng thuộc về người mua"- Giám đốc Trung tâm Trợ giúp pháp lý Nhà nước tỉnh cho biết.

Theo một cán bộ TAND tỉnh, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Nếu các bên chỉ làm giấy tờ viết tay, tức là có sự vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng, được xem là vô hiệu. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng không tuân thủ quy định về hình thức thì vẫn có thể được công nhận là giao dịch có hiệu lực pháp luật, nếu như các bên trong giao dịch đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ được thoả thuận trong hợp đồng, đồng thời, một trong các bên có đơn yêu cầu TAND có thẩm quyền công nhận tính có hiệu lực của giao dịch.

Tuy vậy, thực tế khi phát sinh tranh chấp, việc giải quyết các trường hợp chuyển nhượng nhà, đất bằng giấy viết tay vô cùng rắc rối, phức tạp, thời gian kéo dài, gây khó khăn cho các cơ quan thực thi pháp luật. Người mua mỏi mệt với kiện tụng kéo dài. Nhiều trường hợp, toà án đã thụ lý và đưa ra xét xử, bản án đã có hiệu lực thi hành, nhưng thi hành án vô cùng gian nan và người mua luôn ở thế yếu.

Để tránh những trường hợp rủi ro khi chuyển nhượng nhà, đất, đại diện Trung tâm Trợ giúp pháp lý Nhà nước khuyến cáo người dân nên tuân thủ theo quy định của pháp luật, phải có cơ quan thẩm quyền công chứng, chứng thực giá trị pháp lý của hợp đồng... Đồng thời, người dân cần kiểm tra kỹ giấy tờ và thông tin về nhà, đất, giấy tờ tuỳ thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ, có chồng thì hợp đồng chuyển nhượng phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng.

THIÊN DI