Trung tâm Trợ giúp pháp lý Nhà nước phối hợp với Thành đoàn Tây Ninh tổ chức diễn đàn trực tuyến tuyên truyền pháp luật cho người dân.

Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Giao dịch dân sự vô hiệu khi chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội (khoản 1, Điều 117).

Vô hiệu vì nhiều lý do…

Năm 2004, ông N.D.K cùng vợ là C.T.M.L (ngụ huyện Tân Châu) có chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà N.T.X.M (ngụ TP. Hồ Chí Minh) một phần đất có diện tích 465,5m2 (có chiều ngang là 10m, dài hết đất), đất toạ lạc tại thị trấn Tân Châu, huyện Tân Châu. Tại thời điểm các bên làm thủ tục sang nhượng phần đất trên thì bà M giao toàn bộ cho ông K, bà L đi làm thủ tục chuyển nhượng.

Trong quá trình làm thủ tục, bà L tự ký tên thay cho ông K, bà M; ông M.V.N (đóng giả là chồng bà M, chồng của bà M là ông T.V.H đang chấp hành án phạt tù tại thời điểm đó). Sau đó, bà M đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích là 465,5m2, tờ bản đồ số 35, thửa số 39, giấy CNQSDĐ số 01697QSDĐ/817/QĐ-UB(HL) do UBND huyện Tân Châu cấp ngày 4.5.2004.

Đến năm 2017, bà M cần bán phần đất đã mua của ông K, bà L thì được biết tại thời điểm mua năm 2004, giấy CNQSDĐ có tên ông M.V.N (chồng giả bà M) do bà L ký tên thay nên bà M không thể bán phần đất trên được.

Do đó, bà M yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và vợ chồng ông K, bà L được lập ngày 8.4.2004 do UBND thị trấn Tân Châu là vô hiệu do có sự lừa dối và được Toà án chấp nhận.

Hay như trường hợp bà V.T.B.P (ngụ TP.Tây Ninh) thỏa thuận với anh M.P.V (ngụ TP.Tây Ninh) nhận chuyển nhượng thửa đất có diện tích 3000 m2 tọa lạc tại ấp Tân Hòa, xã Tân Bình, TP.Tây Ninh (giấy CNQSDĐ anh V đứng tên chủ sử dụng) với giá 675 triệu đồng, chị P đặt cọc 50 triệu đồng.

Trong hợp đồng mua bán nhà đất ngày 6.2.2020 giữa chị P và anh V thỏa thuận có một con đừờng đi ngang 3m dài vào đất;  hẹn đến ngày 29.4.202 công chứng hợp đồng và thanh toán số tiền còn lại.

Do hai bên chưa thống nhất được việc chuyển nhượng, ngày 27.4.2020, hai bên thỏa thuận lại bằng “Giấy sang nhượng nhà đất”, anh V nhận thêm 10 triệu đồng và cam kết lại con đường đi vào đất ngang 5m dài vào đất. Tổng cộng, anh V đã nhận 60 triệu đồng tiền đặt cọc từ chị P.

Tuy nhiên, anh V không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hiện nay phần đất trên đã chuyển nhượng cho người khác nên hợp đồng không thực hiện được. Bà P đã yêu cầu Tòa án tuyên bố “Hợp đồng mua bán nhà, đất” ngày 6.2.2020 và “Giấy sang nhượng đất” ngày 27.4.2020 vô hiệu.

TAND TP.Tây Ninh nhận định, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị P và anh V không công chứng, chị P chỉ đưa 50 triệu đồng chưa đủ 2/3 giá trị hợp đồng nên hợp đồng bị vô hiệu do vi phạm hình thức theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015.

Phát tờ rơi tuyên truyền pháp luật cho người dân.

Hậu quả pháp lý khi giao dịch dân sự vô hiệu

Một trợ giúp viên pháp lý thuộc Trung tâm Trợ giúp pháp lý Nhà nước cho biết, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định cụ thể từng loại giao dịch dân sự bị vô hiệu như giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội (Điều 123); giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (Điều 124); giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (Điều 125); giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn (Điều 126); giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127); giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 128); giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 129).

Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả).

Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức đó. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật Dân sự năm 2015, luật khác có liên quan quy định.

Tuy nhiên, có những vấn đề phát sinh sau khi giao nhận tài sản, ngoài việc trả lại tài sản còn phải giải quyết những vấn đề phát sinh là sự thay đổi của tài sản, hoa lợi, lợi tức của tài sản, bồi thường thiệt hại. Hơn nữa, các bên đương sự mặc dù đã được Tòa án giải thích về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu nhưng không yêu cầu Tòa án giải quyết. 

Công văn số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 7.4.2017 của TAND tối cao về giải đáp một số vấn đề nghiệp vụ nêu rõ, khi giải quyết vụ án dân sự có yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhưng đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu thì Tòa án phải giải thích cho các đương sự về hậu quả pháp lý của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

Việc giải thích phải được ghi vào biên bản và lưu vào hồ sơ vụ án. Trường hợp Tòa án đã giải thích nhưng tất cả đương sự vẫn không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu mà không phải giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu; trừ trường hợp đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba.

Để tránh các phát sinh tranh chấp có thể dẫn đến hợp đồng vô hiệu, khi người dân thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng tài sản, nhất là tài sản có giá trị lớn (đất đai, nhà cửa…) cần thực hiện đúng các quy định pháp luật, đặc biệt là nghĩa vụ thuế.

Thiên Di