Nhiều con đường nội đồng được nâng cấp thành đường nông thôn khang trang kéo theo nhu cầu chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp lên đất ở ngày càng tăng (ảnh minh hoạ).

Xã hội phát triển, tốc độ đô thị hoá ngày càng nhanh, nhu cầu nhà ở của người dân cũng tăng theo. Tuy nhiên, trong thực tế không phải thửa đất nào cũng được xác định là đất ở. Có trường hợp, người dân rất muốn xây nhà nhưng mảnh đất mà họ được cấp quyền sử dụng đất lại là đất nông nghiệp, nếu muốn cất nhà phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sang đất ở, với điều kiện thửa đất ấy cũng phải phù hợp với quy hoạch.

Tại thành phố Tây Ninh, chỉ riêng trong quý I/2019 đã chuyển mục đích sử dụng đất cho 307 trường hợp với diện tích 8,775 ha. Trong số những trường hợp đó, chắc chắn có rất nhiều người dân xin chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở để xây nhà. Hẳn nhiên, không phải ai cũng có điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vì vậy, Nhà nước có quy định cho phép người dân ghi nợ tài chính. Vấn đề là ở chỗ, ngoài những người thực sự khó khăn, trong thực tế không ít trường hợp lợi dụng chính sách này để xin ghi nợ số tiền xin chuyển đổi lớn với mục đích tăng giá trị đất, thuận tiện trong mua bán.

Trước đây, cơ quan chức năng căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 5 của Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27.1.2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai để thực hiện việc ghi nợ tài chính trong chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà phải nộp tiền sử dụng đất, nếu chưa đủ khả năng nộp, được phép ghi nợ.

Ngày 2.8.2006, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 70/2006/TT-BTC hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 7.12.2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3.12.2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Thông tư quy định, để được ghi nợ tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân phải làm đơn nêu rõ lý do chưa đủ khả năng nộp gửi UBND xã, phường, thị trấn xác nhận.

Chính quyền địa phương căn cứ vào quy định của UBND cấp tỉnh và thực tế đời sống khó khăn của từng trường hợp cụ thể để xác nhận và đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất. Căn cứ hồ sơ hợp lệ và đơn đề nghị của hộ gia đình, cá nhân có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn, UBND cấp huyện quyết định việc ghi nợ.

Thế nhưng, chưa đầy nửa tháng sau, ngày 16.8.2006, Bộ Tài chính lại ban hành Quyết định số 2746/QĐ-BTC… đính chính Thông tư số 70 và bỏ quy định người xin ghi nợ tiền sử dụng đất phải làm đơn xin UBND xã, phường, thị trấn xác nhận. Đơn giản là, chỉ cần hộ gia đình, cá nhân có đơn đăng ký là được ghi nợ.  

Sau này khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, việc ghi nợ tiền sử dụng đất được thực hiện theo Điều 16 của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15.5.2014 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất; khoản 1, 2 Điều 12 thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16.6.2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45.

Thông tư 76 quy định hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng thì được ghi nợ số tiền phải nộp trên giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị. Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm. Sau thời hạn này mà chưa trả hết, người sử dụng đất phải nộp số nợ còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Do quy định của pháp luật về vấn đề này không nêu rõ những trường hợp cụ thể được ghi nợ tài chính, mà chỉ quy định chung chung là có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng, chính sự “thông thoáng” này đã tạo điều kiện cho một số đối tượng mua bán đất lợi dụng để hưởng lợi.

Anh L.P, một người kinh doanh kiêm môi giới trong lĩnh vực nhà đất cho biết, trước đây, không ít tay “đầu cơ” mua đất nông nghiệp diện tích lớn, phù hợp với quy hoạch đất ở với mục đích phân lô, bán nền. Đất có diện tích lớn, tiền chuyển mục đích cũng khá nhiều, nhưng nếu vẫn để là đất nông nghiệp, khi phân ra những thửa nhỏ rất khó bán và giá thấp. Thế là, những tay “đầu cơ” này làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và xin ghi nợ tài chính. Đương nhiên, giá đất ở luôn cao và có lãi nhiều hơn so với đất nông nghiệp.

Việc cho ghi nợ tài chính tiền tạo điều kiện cho người dân khó khăn có thể chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, cất nhà (ảnh minh hoạ).

Để khuyến khích những người ghi nợ tiền chuyển mục đích trả tiền trước thời hạn, theo quy định, mỗi năm trả sớm sẽ được giảm 2% trên số tiền phải đóng, với thời hạn nợ theo quy định là 5 năm. Do đó nếu người ghi nợ tài chính trả trước 5 năm có thể được giảm đến 10% trên tổng số tiền ghi nợ. Tuy nhiên trong thực tế, không ít những người kinh doanh nhà đất lợi dụng chính sách này để xin ghi nợ. Có trường hợp thực hiện việc ghi nợ chỉ được hơn 1 tháng đã đem tiền đi đóng nhằm hưởng chính sách ưu đãi giảm 2%/năm.

Một lãnh đạo UBND cấp xã cho biết, theo ghi nhận tại địa phương, phần lớn những người xin chuyển mục đích sử dụng đất đều có hoàn cảnh khó khăn xin ghi nợ tài chính, và cũng chỉ dám xin chuyển đủ diện tích để xây nhà. Cũng có trường hợp xin ghi nợ là những người chuyên kinh doanh nhà, đất. Tuy nhiên hiện nay, tình trạng này đã giảm rõ rệt sau khi tỉnh chỉ đạo siết chặt tình trạng phân lô, bán nền.

Trước những vấn đề xung quanh việc ghi nợ tiền chuyển mục đích sử dụng đất, có ý kiến cho rằng, cơ quan có thẩm quyền cần có những giải pháp hữu hiệu, đúng pháp luật, hạn chế tình trạng những người đầu cơ đất lợi dụng kẽ hở để kiếm lời.

THIÊN TÂM

P.TK