Hiện trạng một đoạn sân thượng của văn phòng Công ty giáp ranh với tường nhà ông Hải

Theo đơn của ông Hải, nhà của ông liền kề với căn nhà dùng làm trụ sở văn phòng của Công ty TNHH MTV Khai thác thuỷ lợi Dầu Tiếng - Phước Hoà, nay không còn được sử dụng. Khoảng năm 2010, phát hiện tường nhà bị thấm nước, ông Hải cho rằng nguyên nhân là mái che trên sân thượng của trụ sở đã hư hỏng nên đọng nước mưa, lâu ngày thấm qua tường nhà ông.

Mặc dù ông Hải cố gắng khắc phục chống thấm nước nhưng không hiệu quả. Sau đó, ông có bàn bạc với người đại diện Công ty để cùng khắc phục, nhưng cũng không thực hiện được. Tháng 11.2019, ông Hải nộp đơn khởi kiện Công ty, với yêu cầu khắc phục việc để nước ứ đọng trên sân thượng trụ sở gây ảnh hưởng đến nhà ông; yêu cầu Công ty phải bồi thường cho ông số tiền 30 triệu đồng chi phí sơn sửa lại tường bị thấm nước.

Sau đó, ông Hải đã có đơn xin rút lại phần khởi kiện Công ty bồi thường 30 triệu đồng, chỉ yêu cầu Công ty khắc phục việc để nước ứ đọng trên sân thượng làm ảnh hưởng đến tường nhà ông. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 79/2020/DS-ST ngày 1.10.2020 của TAND thành phố Tây Ninh (Bản án sơ thẩm) đã tuyên xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Hải đối với Công ty, “tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề, nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa”; đình chỉ giải quyết yêu cầu khởi kiện của ông Hải đối với Công ty về việc bồi thường thiệt hại số tiền 30 triệu đồng…

Không đồng ý với Bản án sơ thẩm, ông Hải đã nộp đơn kháng cáo. Tại Bản án sơ thẩm và Bản án dân sự phúc thẩm số 05/2021/DS-PT ngày 7.1.2021 của TAND tỉnh (Bản án phúc thẩm), đại diện phía Công ty trình bày, nếu có tình trạng tường nhà ông Hải bị thấm nước là do ông tự gây ra.

Cụ thể, trụ sở văn phòng của Công ty được xây dựng trước khi ông Hải cơi nới, nâng cấp căn nhà cũ (mua lại từ một ngân hàng) lên cao như hiện trạng. Trước đây, giữa hai căn nhà có một khoảng trống rộng chừng 30cm dùng để thoát nước từ phía trước tới phía sau phần tường nhà của Công ty, giáp ranh với tường nhà ông Hải.

Tại hai bản án, đại diện phía Công ty đều nêu ý kiến: từ khi ông Hải cơi nới căn nhà cũ đã thu hẹp khoảng trống nêu trên, thậm chí có đoạn bít luôn đường nước thoát giữa hai căn nhà.

Ông Hải xây thêm tầng gác sàn mà không xử lý nền móng cũ của căn nhà cấp 4, có thể gây tai hoạ cho các nhà xung quanh. Mặt khác, ông Hải nâng cấp nhà ở các độ cao khác nhau dẫn đến việc khó xử lý chống thấm, trong khi tường nhà ông Hải không được tô trát xi măng. Do đó, Công ty không đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Hải.

Ngoài ra, trong các bản án, phía Công ty còn yêu cầu ông Hải phải di dời xà bần, cây trồng, thùng xốp và các vật dụng khác liên quan đến việc ông Hải đã sử dụng để trồng rau trên sân thượng của trụ sở Công ty gây bít lỗ thoát nước; phá dỡ phần mái lợp phủ qua sân thượng văn phòng Công ty… Công ty không có yêu cầu phản tố đối với ông Hải, sẽ khởi kiện ông Hải trong một vụ án khác nếu có nhu cầu.

Toà án cấp phúc thẩm nhận định: cần xác định lại quan hệ pháp luật tranh chấp là “yêu cầu thực hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa”. Tại Chứng thư giám định số 0850520/CT-CV ngày 24.6.2020 của Công ty CP định giá và đầu tư kinh doanh BĐS Thịnh Vượng kết luận, công trình nhà TSGĐ (nhà của ông Hải) hư hại là do: giữa nhà ông Hải và trụ sở văn phòng Công ty có khoảng hở, tường phía bên ngoài nhà của ông Hải không có tô trát nên khi mưa xuống, nước tràn vào gây thấm ố; sân thượng văn phòng Công ty không có mái che, không có đường ống thoát nước, lỗ thoát nước bị bít lại do chứa nhiều bùn đất, cây cối nên khi mưa xuống gây đọng nước; cộng thêm bùn đất, cây cối làm trữ độ ẩm cao, lâu ngày thấm qua tường nhà ông Hải.

Tuy nhiên, Toà án cấp sơ thẩm chỉ xác định một nguyên nhân trực tiếp gây thấm tường nhà ông Hải là do “tường phía bên ngoài của nhà số 82 (nhà ông Hải) không có tô trát, khi mưa xuống, nước tràn vào gây thấm ố”.

Toà án cấp phúc thẩm cho rằng, Toà án cấp sơ thẩm không xem xét các nguyên nhân khác được xác định trong Chứng thư giám định như trên là chưa đánh giá toàn diện, khách quan các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, dẫn đến quyết định không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Hải là chưa đúng với Điều 250 của Bộ luật Dân sự. Toà án cấp phúc thẩm tuyên xử: chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Văn Hải. Sửa bản án sơ thẩm.

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn Hải đối với Công ty về việc “yêu cầu thực hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa”. Công ty phải khắc phục các nguyên nhân gây thấm tường nhà ông Hải theo Mục 4.6 và Mục 4.7 của Chứng thư giám định số 0850520/CT-TV ngày 24.6.2020 của Công ty Thịnh Vượng. Về chi phí tố tụng, buộc Công ty phải trả lại cho ông Hải số tiền 23.100.000 đồng...

Theo đơn của ông Hải gửi đến Báo Tây Ninh, ngày 22.2.2021, Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tây Ninh ban hành quyết định thi hành án theo yêu cầu. Sau đó, Công ty thực hiện thi hành án đối với số tiền nêu trên. Riêng việc “phải khắc phục các nguyên nhân gây thấm tường nhà ông Hải theo Mục 4.6 và Mục 4.7 của Chứng thư giám định số 0850520/CT-TV ngày 24.6.2020 của Công ty Thịnh Vượng…” thì đến nay chưa thực hiện. Sắp đến mùa mưa, ông Hải lo lắng tường nhà tiếp tục bị ảnh hưởng thấm nước, hư hỏng, nên yêu cầu Công ty thực hiện phần nội dung còn lại của bản án đã có hiệu lực pháp luật.

Ngày 15.3.2022, ông Bùi Đăng Khoa- Phó Giám đốc Công ty TNHH MTV Khai thác thuỷ lợi Dầu Tiếng - Phước Hoà cho biết, phía Công ty vẫn giữ quan điểm trình bày như trong hai bản án trên. Thực tế, Công ty đã có đơn gửi đến TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án số 05/2021/DS-PT ngày 7.1.2021 của TAND tỉnh Tây Ninh (hiện chưa có phản hồi từ TAND cấp cao).

Ông Khoa còn cho hay, về việc ông Hải phản ánh Công ty chậm thi hành án với nội dung như trên, do hiện trạng sân thượng có nhiều đống xà bần và các vật dụng khác liên quan đến việc trồng rau của ông Hải trước đây, nên mặt bằng sân thượng bị vướng dẫn đến việc khó thực hiện chống thấm nước. Công ty sẽ có văn bản đề nghị cơ quan có thẩm quyền yêu cầu ông Hải xử lý các vật dụng này, trước khi Công ty thực hiện nội dung còn lại theo bản án phúc thẩm đã tuyên.

Trao đổi với ông Hải về ý kiến trên của ông Khoa, ông Hải khẳng định đã dọn dẹp hết các vật dụng liên quan đến việc trồng rau trước đây. Riêng các đống xà bần hiện trạng không phải của ông, cũng không do ông tạo ra. “Công ty cần nghiêm túc thực hiện hết các nội dung trong bản án phúc thẩm mà Toà án đã tuyên và đang có hiệu lực pháp luật, để tường nhà tôi không còn bị ảnh hưởng thấm nước”- ông Hải nói.

Quốc Sơn