Nghị định 96/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản 2023 mới ban hành vẫn chưa rõ ràng về điều kiện kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.

Chủ nhiều phòng trọ cho thuê, nhà cho thuê kiểu Airbnb lo lắng

Theo Luật kinh doanh bất động sản 2023, kể từ ngày 1-8-2024, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên, ngoại trừ các cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy mô nhỏ thì sẽ không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Nghị định 96/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản 2023 vừa mới ban hành quy định cụ thể 3 trường hợp để xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.

Thứ nhất là trường hợp không phải lập dự án đầu tư theo quy định luật về xây dựng, nhà ở.. Thứ hai, không thuộc trường hợp giá trị trên 300 tỉ đồng/hợp đồng. Thứ ba là không thuộc trường hợp có số lần giao dịch quá 10 lần/năm.

Nhiều ý kiến cho rằng quy định trên dễ xác định kinh doanh bất động quy mô nhỏ đối với hoạt động mua bán bất động sản. Tuy nhiên, trường hợp người dân có nhiều phòng trọ cho thuê, hoặc có căn hộ dịch vụ, căn hộ condotel hoặc nhà riêng lẻ cho thuê ngắn hạn theo ngày, tháng thì lại khó xác định.

Người có trên 10 phòng trọ cho thuê lo lắng không biết có phải thành lập doanh nghiệp hay không?

Anh Duy Minh (TP.HCM) cho biết anh có 3 dãy phòng trọ ở Bình Dương và TP Thủ Đức, tổng số phòng cho thuê là 15. Anh đã đăng ký hộ kinh doanh nhà trọ, mức thuế phải nộp là 10%. Anh Minh lo lắng không biết mình có thuộc trường hợp phải lập doanh nghiệp hay không.

“Quy định không quá 10 lần giao dịch/năm với nhà trọ thì không rõ. Như tôi có 15 phòng trọ, 15 hợp đồng cho thuê thì có bị coi là 15 lần giao dịch hay không? Chưa kể cho thuê nhà trọ không ổn định, người ở thay đổi thường xuyên là bình thường”- anh Minh nói.

Hay như trường hợp ông Đức Phúc (TP.HCM) có một căn nhà ở TP Đà Lạt đang cho khách du lịch thuê theo dạng ngắn hạn. Có thời điểm ông Phúc cho thuê nguyên căn, có lúc cho thuê riêng từng phòng kiểu mô hình Airbnb. Như vậy, ông Phúc có thể cho rất nhiều khách thuê, quá mức 10 khách thuê/lần/tháng.

Quy định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ chưa rõ ràng về trường hợp người dân có nhà cho thuê dạng ngắn hạn.

“Chẳng lẽ có một, hai căn nhà cho thuê như vậy mà tôi phải thành lập doanh nghiệp, tôi thấy không hợp lý và cần quy định rõ ràng hơn”- ông Phúc nói.

Tương tự, nhiều cá nhân có căn hộ dạng condotel, căn hộ dịch vụ cho thuê ngắn hạn cũng rất băn khoăn về quy định trên tại Nghị định 96/2024.

Đề xuất có trên 10 căn nhà cho thuê mới phải thành lập DN

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng cho rằng quy định xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ dựa vào 3 tiêu chí trên có phần khá máy móc, cứng nhắc, khó đi vào thực tế. Thậm chí ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của nhiều đối tượng từ chủ nhà đến người thuê nhà.

Đáng nói nhất là xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp là giao dịch không quá 10 lần/năm.

Ông Quang lấy ví dụ như hình thức cho thuê phòng trọ đang rất phổ biến ở các thành phố lớn. Khách thuê phòng trọ biến động liên tục nên việc có quá 10 giao dịch/năm xảy ra rất nhiều. Do vậy, ông Quang góp ý Nghị định 96/2024 cần điều chỉnh theo hướng cá nhân có trên 10 bất động sản cho thuê thì mới phải thành lập doanh nghiệp.

Các chuyên gia cho rằng Nghị định 96/2024 nên bỏ quy định xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ theo số phòng trọ hay số lần giao dịch cho thuê.

Đối với giá trị hợp đồng kinh doanh quy mô nhỏ không quá 300 tỉ đồng/hợp đồng cũng chưa hợp lý vì hiện nay 1 căn biệt thự, 1 tòa nhà cũng có giá vài trăm tỉ, cả ngàn tỉ đồng ở các đô thị lớn.

Quy định cần phải xem xét lại, trường hợp giá trị căn nhà trên 300 tỉ đồng/căn nhưng nếu giao dịch lặp đi lặp lại 10 lần thì mới phải thành lập doanh nghiệp. Còn trường hợp cho thuê thì có thể xem xét điều kiện có trên 10 bất động sản (10 căn nhà), không tính theo số phòng trọ hay số lần cho thuê.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang

Đồng quan điểm, Luật sư Huỳnh Văn Nông, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết quy định trên đã chưa lường hết những trường hợp cho thuê phòng trọ, hay người có một căn nhà cho thuê airbnb.

“Nghị định 96/2024 cần phải phải tạm dừng để sửa đổi cụ thể về điều kiện kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Quy định 10 lần giao dịch/năm là không hợp lý với người cho thuê phòng trọ hay cho thuê nhà ngắn hạn”- LS Nông lý giải.

Theo chuyên gia góp ý, Nghị định 96/2024 cần phải phải tạm dừng để điều chỉnh về điều kiện kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ

Theo Luật sư Nông, thành lập một doanh nghiệp phải có bộ máy nhân sự, quy mô cụ thể. Quy định nếu cứng nhắc, máy móc, bất cập thì sẽ ảnh hưởng đến chủ nhà trọ, từ đó người thuê nhà phải chịu thiệt.

Vì vậy, Nghị định 96 cần xem xét sửa đổi quy định cá nhân có trên 10 bất động sản cho thuê mới đăng ký thành lập doanh nghiệp mới hợp lý, loại trừ hai trường hợp chủ có nhiều phòng trọ và cho thuê nhà ngắn hạn.

Cần quy định cụ thể, chi tiết đảm bảo lợi ích các bên liên quan

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết Điều 7 Nghị định 96/2024 có sự không thống nhất giữa các khái niệm và không thể làm rõ nội hàm dẫn đến diễn đạt khó hiểu, không có logic.

Đơn cử, việc bán một bất động sản có thể không phải là mục đích kinh doanh bất động sản. Thế nhưng nếu giao dịch khác là cho thuê, thuê mua thì được hiểu là có mục đích kinh doanh bất động sản.

Để đơn giản cách hiểu trong việc áp dụng pháp luật thì cá nhân cứ giao dịch bán, cho thuê, thuê mua không thuộc kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì sẽ không phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã chứ không nên gán ghép vào ý "không có mục đích kinh doanh bất động sản".

Như vậy, không thể xác định được giữa không mục đích kinh doanh bất động sản và có mục đích kinh doanh bất động sản. Chưa kể, pháp luật chỉ quy định, áp dụng từ quy mô nhỏ trở đi, còn dạng nhỏ hơn quy mô nhỏ thì không quy định, không buộc phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã.

Nguồn PLO