Theo quy định, đăng ký đất đai là thủ tục bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý và đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Liên quan đến nội dung trên, pháp luật quy định rất cụ thể.

Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp: thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi. Cụ thể, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, còn có các trường hợp như: người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; chuyển mục đích sử dụng đất; có thay đổi thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, còn có các trường hợp như: chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Đăng ký biến động còn được thực hiện đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất hay thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành…

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào sổ địa chính, được cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện phù hợp quy định của Luật Đất đai và pháp luật khác có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.

Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, nếu không thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền là vi phạm quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 17 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19.11.2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Trường hợp, nếu đã thực hiện việc đăng ký tại cơ quan Nhà nước cấp có thẩm quyền trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực nhưng do cơ quan đăng ký đất đai chậm thực hiện và chưa sang tên được giấy chứng nhận thì sẽ không bị xử phạt hành chính.

LG. KIM HƯƠNG