Hiện nay, vì một số lý do khác nhau, người chủ không đứng tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là QSDĐ) mà nhờ người khác đứng tên giùm. Không ít trường hợp dẫn đến mất tài sản, có trường hợp lấy lại được đất nhưng tốn rất nhiều thời gian, tiền bạc và công sức.

Hiện nay, việc nhờ người khác đứng tên giùm “sổ đỏ” thường xảy ra ở các trường hợp như: người có quốc tịch nước ngoài do không có quyền đứng tên QSDĐ nên nhờ người trong nước đứng tên thay; người Việt Nam ở nước ngoài có quyền đứng tên QSDĐ, nhưng do bận làm ăn, học tập, khi có thu nhập, gửi tiền về mua nhà đất, nhờ người thân trong nước đứng tên thay hoặc để tiện vay vốn ngân hàng (do chủ đất thật sự đã quá tuổi, hoặc bị nợ xấu…) nên nhờ người khác đứng tên thay.

Ngoài ra, còn có các trường hợp như: cha mẹ già khó khăn đi lại, nhờ con cháu đứng tên thay để dễ giao dịch với các cơ quan nhà nước như thay đổi chỉnh lý giấy tờ, khai báo và nộp thuế, chứng minh thu nhập… Cũng có trường hợp vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, để tiện việc giao dịch hoặc chuyển nhượng cho bên kia đứng tên.

Khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất - chứng thư pháp lý để Nhà nước công nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, việc một người đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ, dù là đứng tên thay nhưng dễ bị nhầm lẫn là người chủ pháp lý đối với đất. Trong trường hợp là “chính chủ”, người đứng tên QSDĐ sẽ có các quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định của pháp luật như: quyền quản lý, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Do đó, nếu là người đứng tên giùm QSDĐ mà hưởng toàn bộ quyền và lợi ích của một người chủ đích thực là điều mà mọi người cần lưu ý.

Về mặt pháp lý, người được nhờ đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đối với đất, dù thực tế họ không phải là chủ thực sự. Do đó, dưới góc độ pháp lý, chủ thực sự đối với phần đất đó sẽ gặp một số rủi ro nhất định như: người được nhờ nếu có ý định chiếm đoạt sẽ không chịu sang tên, trả lại tài sản, phủ nhận giao dịch nhờ đứng tên; khi Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện được bồi thường thì người được nhờ đứng tên là người được bồi thường.

Ngoài ra, người được nhờ đứng tên có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, nếu đủ điều kiện là rất rủi ro cho chủ đất thật sự. Trong một số trường hợp, người được nhờ đứng tên chết thì QSDĐ khi đó sẽ là di sản thừa kế theo quy định pháp luật.

Điều đáng lo ngại nhất là việc người được nhờ đứng tên nếu có nghĩa vụ tài sản với người thứ ba, hoặc là người phải thi hành án trong một vụ án đã có hiệu lực pháp luật nào đó, thì khi đó, QSDĐ có thể bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ thì quyền, lợi ích của người nhờ đứng tên hoàn toàn có khả năng bị “mất trắng” nếu không có chứng cứ để chứng minh. Một số trường hợp rủi ro khác như QSDĐ bị người đứng tên giùm đem đi cầm cố hoặc thế chấp vay vốn ngân hàng mà không có khả năng thanh toán hay đem đi trao đổi với người khác…

Do đó, nếu nhờ người khác đứng tên, người chủ thật sự QSDĐ cần lập hợp đồng uỷ quyền ghi nhận rõ và đầy đủ các nội dung thoả thuận, trong đó có nội dung người đứng tên giùm phải chuyển quyền sử dụng cho mình ngay khi có điều kiện; chỉ được đứng tên và quản lý chứ không được quyền định đoạt như mua, bán, tặng cho, cầm cố, thế chấp…

Và tất cả những thoả thuận đó cần được công chứng, chứng thực, kể cả trường hợp cha mẹ cho con đứng tên giùm… để tránh trường hợp xảy ra tranh chấp trong những người đồng thừa kế, hoặc đồng sở hữu.

LS. Phan Văn Vĩnh