Vụ bà Phan Thị Tuyết Mai vay tiền bằng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ:

Toà sơ thẩm tuyên hợp đồng vô hiệu 

Cập nhật ngày: 26/10/2020 - 11:24

BTN - Tháng 7.2020, Báo Tây Ninh có bài viết phản ánh về trường hợp bà Phan Thị Tuyết Mai (thị xã Hoà Thành) vay 500 triệu đồng bằng hình thức ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDÐ) nhưng vẫn được toà án hai cấp xét xử công nhận có hiệu lực. Tuy nhiên, sau đó, TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh ra quyết định giám đốc thẩm huỷ 2 bản án sơ thẩm và phúc thẩm. Vừa qua, TAND thị xã Hoà Thành đã đưa vụ án ra xét xử và tuyên hợp đồng chuyển nhượng QSDÐ trên là vô hiệu.

Bà Phan Thị Tuyết Mai

Theo vụ án, vào ngày 26.3.2012, bà Phan Thị Tuyết Mai, anh Nguyễn Anh Sang và anh Hồ Thanh Túc lập hợp đồng chuyển nhượng QSDÐ và tài sản gắn liền với đất diện tích 415,5m2, trên đất có căn nhà cấp 4 diện tích 87m2, với giá chuyển nhượng 500 triệu đồng, tại khu phố Hiệp An, phường Hiệp Tân, thị xã Hoà Thành, được công chứng chứng thực. Anh Túc giao đủ số tiền này nhưng bà Mai không giao nhà và đất nên anh Túc khởi kiện.

Quá trình thu thập chứng cứ, bà Mai xác định số tiền 500 triệu đồng là khoản nợ vay anh Túc, nhưng được ký kết bằng hợp đồng chuyển nhượng trên với lý do vay để đáo nợ ngân hàng nên hai bên chỉ phát sinh hợp đồng vay tài sản, không phát sinh quyền nghĩa vụ của việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Thực tế, số tiền 500 triệu đồng này, bà Mai chỉ nhận tiền mặt từ anh Túc 425 triệu đồng, còn lại là chi phí dịch vụ giới thiệu 10% là 50 triệu đồng, lãi suất 5%/tháng của tháng đầu tiên là 25 triệu đồng. Do vậy, bà Mai không có nghĩa vụ giao nhà đất cho anh Túc.

 Năm 2020, Hoà Thành có công văn xác định, anh Túc có đơn đăng ký biến động về QSDÐ, đề nghị cấp đổi giấy CNQSDÐ nhưng diện tích là 211,5m2 nên ngày 2.1.2013, UBND Hoà Thành cấp giấy CNQSDÐ cho anh Túc. Xét hợp đồng chuyển nhượng QSDÐ, toà cho rằng, khi bà Mai và anh Túc ký hợp đồng thì trước đó vào ngày 15.7.2011, bà Mai đã bị Chi cục THADS Hoà Thành kê biên nhà đất trên, để bảo đảm thi hành án một vụ án khác. Chi cục THADS kê biên tài sản, đã giao cho bà Mai bảo quản không được chuyển nhượng nên bà Mai ký hợp đồng chuyển nhượng với anh Túc là trái quy định pháp luật.

Nội dung hợp đồng chứng thực diện tích đất chuyển nhượng 415,5m2 nhưng thực tế chỉ còn 211,5m2 nên diện tích đất thoả thuận chuyển nhượng không phù hợp thực tế là vi phạm nội dung hợp đồng. Khi ký kết hợp đồng, có mặt ông Hồ Thanh Vũ (cha ruột anh Túc), anh Nguyễn Quốc Thái. Ông Vũ trình bày có nhận lãi của bà Mai một lần, còn anh Thái cho rằng, số tiền giao dịch 500 triệu đồng là tiền vay, lãi suất 5%/tháng, tiền cò là 10%, anh nhận tiền cò 8 triệu đồng phù hợp với lời trình bày của bà Mai.

 Hơn nữa, khi anh Túc làm thủ tục chuyển nhượng, biết nhà đất của bà Mai đã bị Chi cục THADS Hoà Thành kê biên, lẽ ra anh Túc phải gặp bà Mai thoả thuận việc thực hiện hợp đồng, nhưng anh Túc tự liên hệ Chi cục THADS Hoà Thành giải quyết. Ngày 27.11.2012, Chi cục THADS Hoà Thành lập biên bản giải quyết thi hành án, anh Túc không phải là người có nghĩa vụ thi hành án mà nộp thay số tiền 96 triệu đồng để thi hành án nhưng không được sự đồng ý của bà Mai. Sau đó, Chi cục THADS Hoà Thành giải toả kê biên, anh Túc làm thủ tục xin cấp giấy CNQSDÐ nên được UBND Hoà Thành cấp giấy. Anh Túc cho rằng số tiền 500 triệu đồng để nhận chuyển nhượng đất, nhưng anh tự nguyện thi hành án thay cho bà Mai số tiền 96 triệu đồng là không phù hợp thực tế.

 Từ những phân tích trên, HÐXX kết luận, đủ cơ sở xác định hợp đồng chuyển nhượng QSDÐ giữa bà Mai và anh Túc vi phạm điều cấm của pháp luật tại Ðiều 128 BLDS 2005; nội dung hợp đồng sai phạm về diện tích, vị trí đất. Quá trình thu thập chứng cứ thể hiện, giao dịch giữa anh Túc và bà Mai là hợp đồng giả tạo, nhằm che giấu hợp đồng vay tài sản, với số tiền vay là 500 triệu đồng nên hợp đồng vay có hiệu lực, hợp đồng chuyển nhượng QSDÐ vô hiệu, hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Tuy nhiên, khi nhận được nhà đất, anh Túc chuyển nhượng tài sản trên cho anh Ðặng Văn Ðồng, anh Ðồng chuyển nhượng lại cho bà Nguyễn Thị Thu, bà Thu chuyển nhượng cho chị Nguyễn Thị Ngọc Trúc, anh Nguyễn Cương Quyết. Sau khi nhận nhà và đất, anh Quyết, chị Trúc sửa chữa nâng cấp toàn bộ căn nhà và công trình phụ trên đất và đang quản lý, sử dụng.

HÐXX nhận định, các hợp đồng chuyển nhượng qua nhiều người, trong khi các bên không có quan hệ bà con, thân thích với anh Túc; việc nhận chuyển nhượng không vì mục đích làm thiệt hại cho người khác, nên những người thực hiện hợp đồng này là những người thứ ba hoàn toàn khách quan, ngay tình, hợp pháp, được pháp luật bảo vệ. Theo HÐXX, lẽ ra hợp đồng chuyển nhượng QSDÐ giữa bà Mai và anh Túc vô hiệu thì anh Túc trả nhà đất cho bà Mai, bà Mai trả lại 500 triệu đồng và lãi suất theo quy định, nhưng nhà và đất hiện nay thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của anh Quyết, chị Trúc, anh Túc không thể trả nhà đất cho bà Mai, nên gây thiệt hại cho bà Mai.

Tuy nhiên, anh Túc, bà Mai phải chịu một phần hậu quả thiệt hại xảy ra. Bởi vì, Bà Mai biết rõ nhà đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án theo quyết định của Toà án là không được quyền chuyển nhượng dưới bất kỳ hình thức nào, nhưng bà vẫn ký kết hợp đồng, dù là hợp đồng giả tạo. Anh Túc biết nhà đất bị kê biên, không có giá trị pháp lý, nhưng vẫn đứng ra trả nợ thay bà Mai số tiền 96 triệu đồng tại cơ quan Thi hành án (tương đương 20% giá trị hợp đồng, xem như anh Túc mua nhà đất bà Mai tương ứng 596 triệu đồng), trong khi không có sự đồng ý của bà Mai, nên anh Túc có một phần lỗi nhỏ hơn bà Mai.

 Hội đồng định giá phần đất có diện tích thực tế là 196m2, giá đất thực tế là trên 3,758 tỷ đồng và căn nhà là trên 180 triệu đồng. Do đó, bà Mai chịu thiệt hại 80%, được hưởng giá chênh lệch thực tế 20% của tài sản nêu trên, trừ đi số tiền bà đã nhận là 596 triệu đồng, anh Túc có nghĩa vụ trả cho bà Mai trên 668 triệu đồng là phù hợp.

Do đó, HÐXX không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Túc về việc đòi tài sản, chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà Mai đối với anh Túc; tuyên hợp đồng chuyển nhượng QSDÐ giữa bà Mai và anh Túc vô hiệu; anh Túc có nghĩa vụ trả cho bà Mai trên 668 triệu đồng, không chấp nhận yêu cầu buộc anh Túc giao trả nhà đất lại cho bà Mai.

Ðược biết, bà Phan Thị Tuyết Mai có đơn kháng cáo đề nghị TAND tỉnh xét xử phúc thẩm xem xét lại phần nội dung vụ án, buộc anh Hồ Thanh Túc trả cho bà giá trị còn dư của nhà và đất bằng giá thị trường sau khi đã trừ đi số tiền vay và số tiền lãi tính đến thời điểm xét xử sơ thẩm mới phù hợp quy định pháp luật. Kháng cáo về mặt tố tụng, bà Mai cho rằng Toà án cấp sơ thẩm đã vi phạm khi xác định số tiền 96 triệu đồng mà anh Túc tự ý đóng tại Cơ quan Thi hành án để giải toả kê biên là một phần giá trị của hợp đồng giả tạo.

Ðược biết, ngày 20.10.2020, Viện KSND thị xã Hoà Thành cũng đã kháng nghị nội dung này.

Theo tôi, cần phân biệt rõ giữa “Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội” và “Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo” khi giải quyết hậu quả. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội theo Điều 128 BLDS 2005 là giao dịch dân sự “có thật” mà các bên đã thực hiện hoặc sẽ thực hiện nhưng vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái chuẩn mực đạo đức xã hội. Ví dụ: A sang nhượng đất cho B bằng giấy tay nên bị tuyên giao dịch dân sự vô hiệu, khi đó mới giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu và lỗi của các bên theo Điều 137 BLDS.

Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo theo Điều 129 BLDS 2005 là “giao dịch dân sự không có thật”, mà không có thật thì không có giá trị là bao nhiêu. Vì vậy, khi bị tuyên vô hiệu thì không giải quyết hậu quả của hợp đồng này. Nếu các bên có yêu cầu thì chỉ xem xét đến hợp đồng thật mà đã bị hợp đồng giả tạo che đậy.

(Ths. Ls Đinh Thái Hoàng- Đoàn Luật sư tỉnh)

ÐỨC TIẾN