“Chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn Vĩnh đối với Ngân hàng thương mại cổ phần Ðầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) về yêu cầu bồi thường thiệt hại do bán đấu giá tài sản không đúng. BIDV phải bồi thường thiệt hại cho ông Vĩnh số tiền trên 730 triệu đồng.

Ðình chỉ phần yêu cầu khởi kiện của bà Ngô Thị Vân đối với ông Vĩnh về việc yêu cầu ông Vĩnh tháo dỡ, di dời tài sản trên phần đất quy hoạch lộ giới. Không chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện của bà Vân đối với ông Vĩnh về việc yêu cầu ông Vĩnh giao trên 26 triệu đồng tiền bồi thường giá trị đất quy hoạch lộ giới. Ông Vĩnh được quyền sở hữu số tiền trên 26 triệu đồng”.

Ðó là một trong những nội dung mà Bản án sơ thẩm của TAND tỉnh xét xử vừa qua đối với vụ án “Tranh chấp yêu cầu huỷ giao dịch bán đấu giá, đòi bồi thường thiệt hại và đòi lại tài sản” giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Văn Vĩnh và bị đơn Ngân hàng BIDV, mà trước đó tại quyết định giám đốc thẩm của TAND tối cao đã tuyên huỷ bản án sơ thẩm và phúc thẩm yêu cầu xét xử lại theo thủ tục chung, do hai cấp Toà án ở Tây Ninh xét xử chưa đúng quy định.

Khi xét xử sơ thẩm trở lại, HÐXX nhận định vụ kiện ông Vĩnh như sau: Ngân hàng có lỗi trong việc xác định giá khởi điểm khi bán tài sản, gây thiệt hại cho ông Vĩnh nên phải bồi thường theo quy định khoản 2 Ðiều 146 của Bộ luật Dân sự 1995.

Thiệt hại của ông Vĩnh được xác định dựa trên những căn cứ sau đây: Toà án đã xác minh nhiều nơi, thu thập nhiều nguồn tin khác nhau, nhưng nguồn tin chính xác nhất là theo Biên bản xác minh ngày 9.9.2017, ông Ðoàn Minh Vương là công chức địa chính xã Trường Tây, huyện Hoà Thành lúc bấy giờ (nay là công chức địa chính xã Long Thành Nam, huyện Hoà Thành) cung cấp. Theo sổ tay ông theo dõi và ghi chép lại thể hiện: vào ngày 7.8.2003, ông Vương đi cùng với Viện KSND huyện Hoà Thành xác minh giá đất của ông Nguyễn Văn Phước nên biết và ghi chép lại.

Cụ thể, vào tháng 10.2002, ông Phước chuyển nhượng cho ông Lý Văn Chia 5.188m² đất, thuộc thửa 89, tờ bản đồ số 8, giáp ranh đất ông Vĩnh về hướng Nam. Ðất có đặc điểm giống như đất của ông Vĩnh, là vừa có mặt giáp quốc lộ 22B vừa có mặt giáp sông Vàm Cỏ, vừa có đất ao, với giá 84 lượng vàng 24K 96%, giá vàng lúc bấy giờ là 553.000 đồng/chỉ. Hợp đồng chuyển nhượng có chứng thực tại UBND xã Trường Tây, số chứng thực 705/ÐC ngày 31.10.2002.

Theo Công văn số 01/UBND ngày 3.1.2018 của UBND xã Trường Tây trả lời theo yêu cầu của Toà án, những thông tin ông Vương cung cấp hoàn toàn đúng và được ghi đầy đủ trong sổ chứng thực tại UBND xã Trường Tây. Người nhận chuyển nhượng đất không còn ở địa phương, không rõ địa chỉ nhưng qua xác minh từ người chuyển nhượng đất hoàn toàn phù hợp với thông tin mà ông Vương và UBND xã Trường Tây cung cấp.

Theo Biên bản xác minh ngày 2.10.2018, bà Huỳnh Thị Phượng, là chủ tiệm vàng Ngọc Phượng, cơ sở tại khu phố 3, phường 3, thành phố Tây Ninh cho biết vàng 24K 96% vào thời điểm tháng 10.2002, giá mua vào là 553.000 đồng/chỉ. Như vậy, giá đất giáp ranh với đất ông Vĩnh, cùng đặc điểm với đất ông Vĩnh chuyển nhượng vào thời điểm năm 2002 là 5.188m²/84 lượng vàng x 5.530.000 đồng, tổng số tiền 464.520.000 đồng, tương đương 89.537 đồng/m².

Toà án cho rằng, căn cứ xác định giá trị thực tế đất của ông Vĩnh vào thời điểm năm 2002 là 89.537 đồng/m², diện tích 7.700m² có giá trên 689 triệu đồng. Trong khi đó, Ngân hàng bán đấu giá với số tiền 385 triệu đồng nên ông Vĩnh bị thiệt hại trên 304 triệu đồng. Theo Toà án: “Lẽ ra, Ngân hàng phải bán đấu giá đất dựa trên cơ sở giá thực tế tại thời điểm, sau khi trừ nợ, trả phần chênh lệch dư ra cho ông Vĩnh nhưng đến nay ông Vĩnh vẫn không được hưởng phần chênh lệch này nên Ngân hàng phải bồi thường thiệt hại cho ông Vĩnh số tiền trên 304 triệu đồng và tiền lãi theo mức lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước quy định từ ngày 18.6.2002 đến nay là trên 426 triệu đồng.

Vậy, tổng số tiền Ngân hàng phải bồi thường cho ông Vĩnh là trên 730 triệu đồng. Toà án cũng cho biết, số tiền trên 140 triệu đồng dư ra sau khi bán đấu giá thu hồi nợ của ông Vĩnh, Ngân hàng đã giao cho Cơ quan Thi hành án và đã thi hành theo các bản án, quvết định mà ông Vĩnh là người phải thi hành án nên Toà án không xem xét, nếu ông Vĩnh có thắc mắc, khiếu nại về việc thi hành án số tiền này, thuộc thẩm quyền giải quyết của Chi cục THADS huyện Hoà Thành.

Trước đó, HÐXX nhận định: sau hai lần bán đấu giá thành nhưng người mua bỏ cọc không mua Cơ quan Thi hành án giao tài sản cho Ngân hàng là người được thi hành án nhận để thi hành là đúng theo quy định tại khoản 2 Ðiều 34 của Pháp lệnh THADS 1993 và Thông tư liên tịch số 12/2001/TTLT BTP-VKSNDTC ngày 26.2.2001. Mặc dù, Ngân hàng được quyền bán đấu giá tài sản của ông Vĩnh để thu hồi nợ nhưng quá trình thực hiện việc bán đấu giá không đúng như sau:

Ðất của ông Vĩnh, ông đứng tên giấy chứng nhận QSDÐ, vào thời điểm năm 1999, do Cơ quan Thi hành án tổ chức đo diện tích là 8.767m², trong đó có 7.700m². Cơ quan Thi hành án không đo đạc, tách phần diện tích tương ứng với nghĩa vụ thi hành án để trả cho ông Vĩnh phần đất thừa mà giao hết cho Ngân hàng là không đúng theo quy định tại khoản 3 Ðiều 29 của Pháp lệnh THADS 1993.

Sau khi nhận đất, Ngân hàng không đo đạc, giao trả cho ông Vĩnh phần đất vượt quá nghĩa vụ trả nợ trước khi bán đấu giá là không đúng. Sau khi bán đấu giá, giao trả cho ông Vĩnh phần diện tích nằm ngoài giấy chứng nhận QSDÐ nhưng giao hiện trạng phía trong và lối đi ra đường có chiều ngang 1 mét là không hợp lý. Tuy nhiên, do phần diện tích giao trả này đã được chia cho bà Nguyễn Thi Mười là vợ ông Vĩnh, bà Mười không thắc mắc khiếu nại gì và cũng đã chuyển nhượng cho người khác nên phần diện tích đất này xác định là đã giao trả xong.

Ngân hàng bán đấu giá phần 7.700m² đất có trong giấy chứng nhận QSDÐ của ông Vĩnh vào ngày 18.6.2002, nhưng lấy giá khởi điểm là giá do Cơ quan Thi hành án đã định vào ngày 13.3.1998 là vi phạm Thông tư liên tịch số 02/2002/TTLT-NHNN-BTP ngày 5.2.2002 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và Bộ Tư pháp về hướng dẫn thi hành Quyết định số 149/2001/QÐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về thủ tục xử lý tài sản bảo đảm, làm ảnh hưởng đến quỵền lợi hợp pháp của ông Vĩnh, là giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Ðiều 137 của Bộ luật Dân sự 1995.

Ngân hàng cho rằng, giá đất thực tế từ năm 1998 đến năm 2002 không thay đổi nhưng không có chứng cứ chứng minh. Tuy nhiên, do bà Vân là người mua trúng đấu giá ngay tình, căn cứ Ðiều 147 Bộ luật Dân sự 1995, Toà án công nhận giao dịch bán đấu giá giữa Ngân hàng và bà Vân diện tích 7.700m² đất của ông Vĩnh thế chấp ngân hàng.

Toà án cũng tuyên không chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện của ông Vĩnh đối với Ngân hàng về việc yêu cầu huỷ giao dịch bán đấu giá tài sản, không chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện của ông Vĩnh đối với Ngân hàng về việc đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất. Ðồng thời, Toà án cũng tuyên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Vân yêu cầu ông Vĩnh giao trên 26 triệu đồng tiền bồi thường giá trị đất quy hoạch lộ giới, đình chỉ phần yêu cầu khởi kiện của bà Vân yêu cầu ông Vĩnh tháo dỡ, di dời tài sản trên phần đất quy hoạch lộ giới, chỉ chấp nhận yêu cầu của bà Vân yêu cầu ông Vĩnh tháo dỡ, di dời tài sản trên phần đất thuộc giấy chứng nhận QSDÐ của bà.

Theo Thông báo của TAND tỉnh, Toà án đã nhận được đơn của ông Vĩnh kháng cáo bản án nêu trên, yêu cầu toà án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu của ông Vĩnh. Trong đơn kháng cáo, ông Vĩnh nêu: Căn cứ Ðiều 147 Bộ luật Dân sự 1995, bà Vân không phải là người thứ ba ngay tình trong giao dịch. Thực chất, giao dịch giữa Ngân hàng và bà Vân là giao dịch vô hiệu.

Theo nguyên tắc xử lý giao dịch vô hiệu quy định tại Ðiều 146 Bộ luật Dân sự 1995: giao dịch vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên từ thời điểm giao dịch. Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên nào có lỗi gây ra giao dịch vô hiệu thì bên đó phải bồi thường cho bên thiệt hại. Trong trường hợp này, bà Vân phải hoàn trả 7.700m² đã nhận từ Ngân hàng, Ngân hàng trả lại tiền cho bà Vân. Trường hợp bà Vân cho rằng bị thiệt hại trong giao dịch mua bán, bà có quyền yêu cầu Ngân hàng bồi thường theo quy định tại Ðiều 146 Bộ luật Dân sự 1995.

Ðức Tiến