Chính phủ đã ban hành Nghị định số 96/2024/NĐ-CP về quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản.

Theo đó, từ ngày 1/8, người kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ chỉ giao dịch không quá 10 lần/năm với tổng giá trị hợp đồng không quá 3.000 tỉ đồng.

Cụ thể, tại Khoản 3, 4 Điều 9 quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Đối với cá nhân Kinh doanh bất động sản không đáp ứng các điều kiện để được xác định là quy mô nhỏ thì vẫn được Kinh doanh theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản nhưng không thành lập doanh nghiệp.

Từ ngày 1/8, người kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ chỉ giao dịch không quá 10 lần/năm với tổng giá trị hợp đồng không quá 3.000 tỉ đồng.

Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư. Số lần giao dịch một năm không quá 10 lần và mỗi hợp đồng không quá 300 tỉ đồng. Như vậy tổng "hạn mức" một người kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không quá 3.000 tỉ đồng/năm. Trường hợp giao dịch một lần trong năm thì không tính giá trị.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp (hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã). Tuy nhiên người kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không cần lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế.

Tương tự, tổ chức bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng hay một phần diện tích sàn xây dựng không nhằm để kinh doanh cũng bị giới hạn số lần mua bán và cũng phải kê khai nộp thuế.

Nghị định 96 cũng yêu cầu người hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ và phải hoạt động gắn với sàn giao dịch, công ty môi giới bất động sản hay công ty tư vấn, quản lý địa ốc, không được hành nghề tự do.

Như vậy nghị định đã quy định cụ thể điều kiện để cá nhân kinh doanh nhà đất có quy mô nhỏ. Điều này nhằm hạn chế việc đầu cơ, mua đi bán lại bất động sản.

Chia sẻ với phóng viên VnBusiness, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law cho hay, cần phải hiểu thật thấu đáo, hiểu đúng quy định của luật.

"Ở đây chúng ta cần quan tâm đến từ "và". Có nghĩa là quy định yêu cầu thỏa mãn cả 2 tiêu chí "không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng" và "có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm", ông Hà nhấn mạnh.

Như vậy, đối với điều kiện nếu cá nhân chỉ vượt một trong 2 tiêu chí thì vẫn được xác định là quy mô nhỏ. Cụ thể:

Trường hợp 1: Có giá trị giao dịch tính trên 1 hợp đồng bán, chuyển nhượng là quá 300 tỉ nhưng tổng số lần bán, chuyển nhượng trong một năm không quá 10 lần.

Trường hợp 2: Có giá trị giao dịch tính trên 1 hợp đồng bán, chuyển nhượng đều dưới 300 tỉ và tổng số lần bán, chuyển nhượng trong một năm là quá 10 lần.

"Lấy ví dụ nếu 1 cá nhân có 15 giao dịch một năm nhưng tổng giá trị các giao dịch chỉ 200 tỷ thì cá nhân vẫn được giao dịch bất động sản bình thường, chưa phải lập doanh nghiệp để kinh doanh bất động sản", ông Hà khẳng định.

Bên cạnh việc giới hạn số lần cá nhân mua bán bất động sản, nhiều quy định mới cũng được các chuyên gia đánh giá cao trong việc hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá đất so với giá trị thực tế.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có thêm quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây nhà ở trong các đô thị loại đặc biệt, I, II và III. Quy định này được kỳ vọng ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền (một trong những nguyên nhân gây sốt ảo và đầu cơ nhà đất) ở hầu hết đô thị.

Trong đó, Điều 48 của luật cũng bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng. Động thái trên được cho sẽ loại bỏ hiện tượng giao dịch "hai giá", là cơ sở để xây dựng hệ thống dữ liệu, thúc đẩy thị trường địa ốc phát triển minh bạch hơn.

Đánh giá về lợi ích của các luật mới đối với tình trạng phân lô bán nền và đầu cơ, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc siết chặt tình trạng này sẽ tác động mạnh đến thị trường địa ốc. Trước hết, nguồn cung và sức cầu phân khúc đất nền có thể sẽ kém đa dạng, tuy nhiên về mặt lâu dài sẽ tích cực.

Khi có thêm các quy định, ông Hà cho rằng thị trường sẽ đòi hỏi cả người bán và người mua phải có nguồn lực tài chính mới có thể tham gia. Bởi vậy, những biện pháp quyết liệt và tích cực sẽ mang lại sự phát triển lành mạnh cho thị trường bất động sản, đồng thời các doanh nghiệp cũng “phải học cách tuân thủ luật chơi mới để thích ứng và tồn tại", ông Hà nói thêm.

Nguồn vnbusiness