Cần phối hợp chặt chẽ trong giải quyết án tranh chấp đất đai 

Cập nhật ngày: 26/11/2022 - 05:35

BTN - Gần đây, các tranh chấp có liên quan đến đất đai ngày càng gia tăng. Có rất nhiều loại như tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), tranh chấp hợp đồng thuê, thế chấp thừa kế QSDĐ…

TAND tỉnh tổ chức hội thảo về nguyên nhân, giải pháp hạn chế, kéo giảm các vụ việc dân sự bị huỷ, sửa của ngành

Trước đó, TAND tỉnh mở phiên toà xét xử phúc thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông N.P.N (sinh năm 1967, ngụ thị xã Trảng Bàng) và bà T.T.L (sinh năm 1973, ngụ thị xã Trảng Bàng). Theo đó, năm 2017, ông N có vay của bà L số tiền 180 triệu đồng. Khi vay, bà L buộc ông N phải ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phần đất 1.007m2 với giá 180 triệu đồng (hợp đồng công chứng ngày 1.9.2017). Sau khi ký hợp đồng, ông N vẫn tiếp tục sử dụng nhà đất. Ngày 2.9.2017, giữa ông N và bà L có lập giấy tay thoả thuận và ký tên xác nhận nội dung hai bên có mua bán toàn bộ nhà và đất theo giấy đất với giá mua bán là 180 triệu đồng, có công chứng theo quy định. Nay hai bên thoả thuận, trong thời hạn 2 năm, kể từ thời điểm công chứng, bên bán (bên chuyển nhượng) được quyền chuộc lại với giá bán cũ 180 triệu đồng; đồng thời sẽ chịu lãi suất theo lãi của ngân hàng tại thời điểm chuộc nhà và đất. Tất cả các chi phí phát sinh liên quan thì các bên chịu theo quy định của pháp luật. Khi đến hạn, ông N không có tiền chuộc, xin gia hạn nhưng bà L không đồng ý.

Sau đó, ông N tiếp tục xin bà L cho ông chuộc lại nhà và đất với giá 300 triệu đồng thì bà đồng ý; sau đó bà L lại không đồng ý nên xảy ra tranh chấp. Nay ông N yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất giữa ông và bà L đối với diện tích đất 1.007m2; đồng ý trả lại cho bà L số tiền 180 triệu đồng và lãi suất theo quy định của pháp luật từ ngày 1.9.2017. Tuy nhiên, bà L không đồng ý theo yêu cầu của ông N, vì bà cho rằng hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất giữa bà và ông N là tự nguyện và giao dịch giữa hai bên không phải là hợp đồng vay tài sản. Qua xét xử, TAND tỉnh quyết định không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông N về việc tranh chấp yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông với bà L lập ngày 1.9.2017; đồng thời buộc ông N có nghĩa vụ phải di dời tài sản cá nhân, trả lại cho bà L phần diện tích đất như trên.

Theo đánh giá của TAND tỉnh, tình trạng tranh chấp đất hiện nay xuất phát từ nhiều nguyên nhân: do pháp luật về đất đai không ổn định, có sự thay đổi liên tục; văn bản hướng dẫn thi hành chưa ban hành thì đã sửa đổi luật. Một số cơ quan có thẩm quyền về đất đai không chặt chẽ trong việc lưu trữ, quản lý hồ sơ về thửa đất không đầy đủ, tình trạng hồ sơ bị thất lạc, cập nhật biến động đất đai chưa kịp thời; việc cấp giấy chứng nhận QSDÐ chưa bảo đảm theo quy định pháp luật về chủ thể sử dụng đất. Mặt khác, trình độ hiểu biết pháp luật của một bộ phận người dân còn hạn chế, thực hiện các giao dịch mua bán, cho mượn… QSDĐ không có giấy tờ cụ thể.

Phó Chánh án TAND tỉnh Đỗ Văn Thinh cho biết, một trong những điểm quan trọng của Bộ luật Tố tụng dân sự là quy định nghĩa vụ cung cấp chứng cứ, chứng minh cho yêu cầu khởi kiện thuộc về đương sự. Toà án chỉ tiến hành thu thập chứng cứ khi đương sự đã áp dụng mọi biện pháp nhưng vẫn không tự thu thập được và có yêu cầu Toà án tiến hành thu thập. Quy định này một mặt gắn trách nhiệm cho đương sự, giảm áp lực công việc cho Toà án; mặt khác là cơ chế bảo đảm tính khách quan, tránh tình trạng Toà án lạm dụng trong việc thu thập chứng cứ có lợi để thiên vị một trong các bên. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành những quy định này đã gặp không ít khó khăn.

Trong nhiều trường hợp, sau khi Toà án thụ lý vụ án, do đương sự giao nộp chứng cứ không đầy đủ nên thẩm phán yêu cầu giao nộp chứng cứ bổ sung. Tuy nhiên, đương sự thường là bị đơn cố tình trì hoãn, không giao nộp chứng cứ, gây nhiều khó khăn trong quá trình giải quyết vụ án. Nhiều vụ án tại phiên toà sơ thẩm, đương sự mới cung cấp chứng cứ mà việc đánh giá tính hợp pháp của chứng cứ không chỉ phụ thuộc vào Hội đồng xét xử, trong nhiều trường hợp phải trưng cầu cơ quan chuyên môn như giám định chữ ký, chữ viết, giọng nói… Hoặc tại phiên toà phúc thẩm mới cung cấp chứng cứ, làm thay đổi toàn bộ kết quả sơ thẩm, dẫn đến sửa toàn bộ vụ án hoặc huỷ án sơ thẩm do có chứng cứ mới.

Trong quá trình giải quyết vụ án, Toà án thực hiện một số biện pháp thu thập chứng cứ, trong đó có thu thập chứng cứ đối với cơ quan tổ chức có thẩm quyền đang lưu giữ tài liệu cung cấp chứng cứ để bảo đảm cho việc giải quyết vụ án; xem xét thẩm định tại chỗ phần đất tranh chấp. Tuy nhiên, việc cung cấp thông tin của một số cơ quan quản lý đất đai còn chậm, không kịp thời; việc quản lý lưu trữ hồ sơ ở một số nơi không tốt, còn để thất lạc nên Toà án không thu thập được, ảnh hưởng đến tiến độ giải quyết vụ án. Bên cạnh đó, việc đo đạc, thẩm định, định giá tài sản tranh chấp là QSDÐ cũng gặp khó khăn. Dù ngành Toà án đã có ký kết quy chế phối hợp với các cơ quan có thẩm quyền về quản lý đất đai nhưng việc thực hiện không tốt. Do đó, buộc Toà án, đương sự phải thuê dịch vụ đo đạc địa chính ở ngoài để thực hiện với chi phí cao; một số đương sự không thể trả nổi chi phí này.

Một thẩm phán thuộc TAND TP. Tây Ninh cho biết, hiện nay, việc cấp giấy chứng nhận QSDÐ cho cá nhân, tổ chức chưa bảo đảm theo quy định pháp luật, thiếu chính xác về diện tích, thửa đất và chủ thể được cấp giấy; một thửa đất có thể cấp nhiều giấy chứng nhận QSDÐ cho nhiều người, cấp trùng thửa; diện tích được cấp theo giấy chứng nhận QSDÐ và diện tích thực tế có sai số, làm ảnh hưởng đến tiến độ giải quyết án.

Để giải quyết tình trạng án tăng, trong đó có án liên quan đến tranh chấp đất đai, thời gian qua, TAND tỉnh đã thành lập nhiều đoàn kiểm tra công tác chuyên môn đối với các TAND cấp huyện. Qua kiểm tra, các đơn vị báo cáo khó khăn, vướng mắc của những vụ án để TAND tỉnh có cơ sở hướng dẫn, trao đổi chỉ ra sai sót, hạn chế khắc phục việc áp dụng pháp luật trong hoạt động xét xử, ban hành bản án, quyết định. Chỉ đạo các đơn vị ưu tiên giải quyết những vụ án quá hạn do lỗi khách quan; rà soát án phức tạp, định hướng đường lối để giải quyết, tránh kéo dài nhiều năm. Ngành Toà án chú trọng đẩy mạnh công tác hoà giải trong giải quyết các vụ tranh chấp, đặc biệt là áp dụng hiệu quả Luật Hoà giải, đối thoại tại toà án. Ngoài ra, một số cơ quan có thẩm quyền tích cực phối hợp với Toà án trong việc cung cấp tài liệu, chứng cứ, tham gia định giá tài sản… góp phần giải quyết vụ án kịp thời. 

Bên cạnh đó, TAND tỉnh kiến nghị các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai (Văn phòng Ðăng ký đất đai, phòng Tài nguyên và Môi trường các huyện, thị xã, thành phố...) hỗ trợ Toà án, đương sự trong việc cung cấp nguồn chứng cứ là hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDÐ; đồng thời phối hợp, tham gia tích cực trong Hội đồng định giá theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, góp phần đẩy nhanh tiến độ giải quyết án, bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của đương sự.

Từ ngày 1.10.2021 - 30.9.2022, TAND hai cấp thụ lý 8.739 vụ việc dân sự nói chung, đã giải quyết 7.748 vụ việc; trong đó tranh chấp liên quan đến đất đai có 1.134 vụ việc.

Thiên Di