Thời gian vừa qua xảy ra tình trạng sốt đất và có không ít trường hợp người dân khai giá chuyển nhượng bất động sản trên hợp đồng thấp hơn nhiều với giá thực tế đã thoả thuận giao dịch. Việc ghi giá trên hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không đúng với thực tế giao dịch là hành vi cố ý và có thể xảy ra các rủi ro không chỉ trong mối quan hệ dân sự mà còn trong mối quan hệ với các cơ quan quản lý nhà nước.

Vì là giao dịch dân sự nên khi các bên giao kết phải tuân thủ các quy định của pháp luật. Một trong các nguyên tắc cơ bản được quy định tại Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015 là mọi chủ thể xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình phải trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận nhưng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự phải thiện chí, trung thực và không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

Trong mối quan hệ dân sự, giá trị chuyển nhượng và phương thức thanh toán là một trong các nội dung cơ bản của hợp đồng được quy định tại Điều 398 Bộ luật Dân sự. Khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, bên bán mong muốn nhận được tiền theo sự thoả thuận, bên mua thì mong muốn nhận được tài sản.

Tuy nhiên, hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực chỉ mới chỉ là sự thoả thuận, trong pháp luật về dân sự gọi là việc giao kết hợp đồng. Để các bên thực hiện được mong muốn của mình thì phải thông qua giai đoạn thực hiện hợp đồng. Thực tế thì giai đoạn thực hiện hợp đồng xảy ra không ít các tranh chấp, trong đó có vấn đề về thanh toán.

Nhiều trường hợp giá chuyển nhượng là tiền tỷ nhưng trong hợp đồng lại ghi là mấy chục hoặc mấy trăm triệu đồng. Như vậy, khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng, các bên có thiện chí nhưng đã không trung thực về giá chuyển nhượng trên hợp đồng. Khi tranh chấp xảy ra thì không ít hệ luỵ, có thể hợp đồng chuyển nhượng bị Toà án tuyên vô hiệu toàn bộ hoặc một phần do ghi giá giả tạo và các bên phải chịu chế tài theo quy định của pháp luật.

Một vấn đề nữa là khi thoả thuận giá trong hợp đồng không đúng thì bên chuyển nhượng sẽ khó khăn trong việc yêu cầu bên mua trả tiền thêm nếu có tranh chấp. Mặt khác, bên bán sẽ không chứng minh được thu nhập của mình, trong nhiều trường hợp có tranh chấp phái sinh với bên thứ ba thì bên bán sẽ không có căn cứ chứng minh về nguồn gốc hình thành tài sản. Hiện nay, cán bộ công chức đã phải khai báo với cơ quan Nhà nước về tài sản và nguồn hình thành tài sản của mình.

Đối với bên mua thì việc ghi giá thấp hơn giá thực tế dẫn đến không có căn cứ chứng minh giá trị thực của bất động sản nhận chuyển nhượng. Theo đó, việc thế chấp (nếu có) để vay tiền với mức cao sẽ khó thuyết phục đối với ngân hàng, hoặc chuyển nhượng tiếp theo có thể phải đóng ở mức thuế cao hơn. Trường hợp khi bị Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì bên nhận chuyển nhượng sẽ rất khó chứng minh giá thực tế đã giao dịch để được nhận lại số tiền đã giao cho bên bán.     

Trong mối quan hệ với các cơ quan quản lý nhà nước, khi chuyển nhượng bất động sản thì cá nhân và tổ chức phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật. Căn cứ tính thuế là giá ghi trên hợp đồng, cơ quan quản lý thuế có trách nhiệm kiểm tra thông tin người nộp thuế kê khai trên hồ sơ khai thuế và thực hiện tính thuế. Trường hợp thông tin trên hồ sơ khai thuế của người nộp thuế không đầy đủ, không chính xác, cơ quan quản lý thuế có quyền không chấp nhận hồ sơ khai thuế hoặc thông báo cho người nộp thuế để giải trình, bổ sung thông tin tài liệu. Việc này có thể gây chậm trễ cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng của các bên.

Việc ghi giá thấp so với thực tế để trốn thuế đã ảnh hưởng đến thu ngân sách, ảnh hưởng đến lợi ích nhà nước. Theo quy định, cơ quan quản lý thuế có quyền ấn định thuế, xử phạt vi phạm hành chính về thuế đối với các hành vi khai sai, trốn thuế chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự. Trường hợp vi phạm pháp luật về thuế mà có dấu hiệu tội phạm trốn thuế theo quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự, cơ quan quản lý thuế sẽ chuyển hồ sơ đến cơ quan điều tra theo quy định của pháp luật. Thực tế thì đã có người bị xét xử về tội trốn thuế khi ghi giá trong hợp đồng thấp hơn nhiều so với thoả thuận khi chuyển nhượng bất động sản. Khi đó, không chỉ bên bán mà cả bên mua cũng phạm tội.

Việc ghi giá thấp hơn giá thực tế giao dịch không chỉ xảy ra trong giao dịch bất động sản. Chẳng hạn một người dân mua một chiếc xe máy, giá thoả thuận thanh toán là 50 triệu đồng nhưng được nơi bán đề nghị ghi hoá đơn VAT 40 triệu đồng để người mua đóng lệ phí trước bạ thấp. Trong trường hợp này, ngoài các rủi ro như đã nêu ở trên thì người mua xe chỉ vì một chút lợi nhỏ giúp doanh nghiệp kinh doanh xe máy vi phạm quy định của pháp luật về hoá đơn, chứng từ và trốn thuế. Cụ thể là trốn thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp trên doanh thu.

Để tránh những rủi ro pháp lý không đáng có khi phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện hoặc tránh bị các cơ quan chức năng xử lý, người dân nên khai giá chuyển nhượng bất động sản, mua bán hàng hoá, dịch vụ chính xác, trung thực và đầy đủ. Khi giao dịch, cần kiểm tra đầy đủ các thông tin như thoả thuận rồi mới ký hợp đồng. Trường hợp có hoá đơn chứng từ phải giao nhận đầy đủ để bảo vệ quyền lợi của mình, đồng thời phải đấu tranh với các hành vi sai trái, ép buộc trong giao dịch dân sự, trong đó có nội dung về giá.

LS. Đinh Thái Hoàng