Ngôi nhà của bà Diệu.

Cụ thể là trường hợp của bà Trần Thị Diệu (ngụ ấp Bình Hoà, xã Thái Bình, huyện Châu Thành). Nhà xây xong, hư hỏng chưa khắc phục được, chủ nhà nói đã trả dư tiền, còn bên thi công nói chủ nhà trả chưa đủ nên phải kéo nhau ra toà phân xử. Trường hợp này cũng là bài học cần rút kinh nghiệm cho những người làm nghề xây dựng và người dân khi chuẩn bị xây dựng nhà ở.

Nhà xây không bảo đảm, tường rào không có trong hợp đồng

Theo Bản án số 86/2017/DS-ST của TAND thành phố Tây Ninh, ngày 24.2.2014, bà Trần Thị Diệu ký “hợp đồng giao nhận thi công trọn gói” với Công ty TNHH đầu tư & xây dựng Chấn Văn (gọi tắt là Công ty) xây dựng một căn nhà tại địa chỉ bà Diệu cư ngụ (ấp Bình Hoà, xã Thái Bình, huyện Châu Thành), giá trị thi công là 2,4 tỷ đồng, thời gian 5 tháng (từ ngày 20.3 đến 20.8.2014). Trong quá trình thi công, công trình chưa bàn giao thì vách tường căn nhà đã bị nứt nhiều chỗ. Dù Công ty Chấn Văn cho công nhân khắc phục, nhưng, sau khi căn nhà đã hoàn chỉnh, hiện tượng nứt tường vẫn tiếp tục xảy ra. Quá trình xây nhà, Công ty Chấn Văn xây luôn cho bà Diệu cả tường rào và cũng xảy ra hiện tượng nứt. Ðiều đáng nói là công trình tường rào này trị giá hàng trăm triệu đồng, nhưng lại không có trong hợp đồng. Ngoài ra, khi thi công, chủ nhà không đồng ý một số vật tư, thiết bị nên đề nghị thay đổi, nhưng không thể hiện biên bản cụ thể nên xảy ra mâu thuẫn.

Công trình xây dựng xong, dù gia chủ không hài lòng do còn nhiều thiếu sót, nhưng bên xây dựng buộc bà Diệu phải trả số tiền theo hợp đồng và phần phát sinh lên đến hơn 4 tỷ đồng, không đồng ý nên bà Diệu khởi kiện ra toà yêu cầu Công ty Chấn Văn thanh toán toàn bộ chi phí sửa chữa nhà và tường rào, đồng thời không đồng ý một số chi phí không hợp lý mà công ty yêu cầu bà thanh toán.

Cụ thể, Công ty Chấn Văn cung cấp vật tư, thiết bị xây dựng nhà như gạch men, đá hoa cương, bột trét, sơn nước, thiết bị vệ sinh… bà Diệu cho là kém chất lượng nên đề nghị thay đổi. Trong đó, phần đá hoa cương bà Diệu bỏ tiền ra mua với số tiền trên 145 triệu đồng, và tạm ứng tiền mua cửa rào bằng hợp kim nhôm 600 triệu đồng. Và khi thi công tường rào xong, công ty báo số tiền là 245 triệu đồng, còn thừa 335 triệu đồng, công ty chưa trả lại cho bà. Do tường rào bị hư, nên bà Diệu không đồng ý thanh toán số tiền xây rào. Ðồng thời, theo bà Diệu, công ty xây tường rào nhưng không có trong hợp đồng, không ghi giá tiền cụ thể, không có bản vẽ thiết kế. Ngoài ra, công ty cũng chưa thanh toán lại cho bà 15 triệu đồng tiền điện, nước.

Tại toà, bà Trần Thị Diệu đồng ý thanh toán số tiền chênh lệch khi thay đổi vật tư như bộ cửa chính, bộ cửa phòng ngủ theo thẩm định giá trên 200 triệu đồng, nhưng không đồng ý thanh toán thêm số tiền chênh lệch của một số thiết bị, vật tư mà công ty không thông báo giá cho bà. Ðại diện Công ty Chấn Văn cho biết, quá trình thực hiện hợp đồng, do bà Diệu thay đổi một số nội dung như các bộ cửa, đá hoa cương, gạch, thiết bị vệ sinh… theo phương án đã chọn nên tăng chi phí trên 505 triệu đồng. Bên cạnh đó, một số phát sinh khác như thay đổi cửa nhựa lõi thép sang gỗ, gạch thảm phòng khách, xây dựng và hoàn thiện sân vườn, tường rào… trị giá trên 1,3 tỷ đồng. Như vậy, tổng chi phí thực tế công trình nhà trên 4,2 tỷ đồng, bà Diệu đã thanh toán 3 tỷ đồng, số tiền còn lại chưa thanh toán trên 1,2 tỷ đồng. Theo Công ty Chấn Văn, việc thay đổi chi tiết được bà Diệu đồng thuận, công ty cũng đã bàn giao công trình, thể hiện qua các biên bản nghiệm thu và bàn giao. Do bà Diệu không đồng ý phần sửa chữa nên Công ty Chấn Văn đồng ý thanh toán chi phí sửa chữa nhà, hàng rào như chứng thư giám định của Công ty CP định giá và đầu tư kinh doanh bất động sản Thịnh Vượng (Công ty Thịnh Vượng) và tiền điện nước 15 triệu đồng; công ty không đồng ý hoàn trả số tiền tạm ứng còn thừa mua cửa rào 355 triệu đồng và tiền thay gạch đá hoa cương trên 145 triệu đồng. Mặc dù Công ty Chấn Văn có đơn phản tố, yêu cầu bà Diệu phải thanh toán trên 1,2 tỷ đồng, nhưng tại toà, công ty chỉ yêu cầu thanh toán trên 1,1 tỷ đồng.

Công ty Chấn Văn sửa chữa vết nứt tường khi công trình chưa hoàn thành.

GIÁM ÐỊNH BẰNG PHƯƠNG PHÁP… THỦ CÔNG (!?)

Theo tìm hiểu của chúng tôi, quá trình giám định công trình nhà bà Diệu, Công ty Thịnh Vượng xác định, tại thời điểm khảo sát (tháng 4.2016) căn nhà được đánh giá mức độ nguy hiểm cấp độ B. Khả năng chịu lực của kết cấu cơ bản đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường. Cá biệt có cấu kiện ở trạng thái nguy hiểm, nhưng không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực. Công trình đáp ứng được yêu cầu sử dụng bình thường. Tuy nhiên, để đánh giá đầy đủ mức độ ổn định của nền dưới chân công trình, cần có thời gian theo dõi tại vị trí các vết nứt và độ lún lệch của công trình trong thời gian từ 6 đến 12 tháng sau thời điểm báo cáo giám định.

Về vấn đề giám định, bà Trần Thị Diệu cho biết, Công ty Thịnh Vượng giám định căn nhà “chỉ nhìn bằng mắt thường” mà không dùng máy móc, thiết bị hiện đại để tìm ra đúng nguyên nhân nứt tường. Vì vậy, khi biết toà án đưa vụ án ra xét xử, bà Diệu có đơn xin hoãn phiên toà, yêu cầu tổ chức thẩm định lại. Luật sư Nguyễn Duy Hoàng - người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho bà Diệu cũng có đơn gửi toà án đề nghị yêu cầu Công ty CP kiểm định xây dựng Sài Gòn thẩm định lại, với lý do Công ty Thịnh Vượng thẩm định chất lượng công trình bằng phương pháp thủ công, không đầy đủ thiết bị. Tuy nhiên, yêu cầu của bà Diệu và luật sư Hoàng đều không được toà chấp nhận. Về biên bản nghiệm thu, theo bà Diệu, bà chỉ ký biên bản nghiệm thu phần sắt hàng rào chứ không nghiệm thu toàn bộ công trình tường rào.

XÂY DỰNG KHÔNG ÐÚNG TIÊU CHUẨN VÀ THIẾT KẾ

Tại phiên toà, luật sư Nguyễn Duy Hoàng cho rằng, hợp đồng giữa bà Diệu và Công ty Chấn Văn là hợp đồng “chìa khoá trao tay”, nên Công ty Chấn Văn có trách nhiệm giám sát xây dựng, quản lý chất lượng và bảo trì xây dựng. Vì vậy, Công ty Chấn Văn phải có trách nhiệm khắc phục toàn bộ những thiệt hại mà kết luận giám định đã nêu. Về việc thay đổi thiết bị, vật liệu, luật sư Hoàng cho rằng, tại hợp đồng giữa hai bên có ghi rõ nhưng công ty không ghi nhận bằng văn bản, lập phiếu báo giá là vi phạm điều 5 của hợp đồng nên không có căn cứ buộc bà Diệu trả thêm tiền. Việc bà Diệu đồng ý trả tiền chênh lệch một số hạng mục, luật sư đề nghị toà ghi nhận. Ðối với việc xây dựng tường rào, sân vườn, nhà vệ sinh… Công ty Chấn Văn không thực hiện đầy đủ quy trình khảo sát, bản vẽ thiết kế, dự toán công trình cho bà Diệu theo quy định của Nghị định 46/NÐ-CP nên lỗi thuộc về Công ty Chấn Văn. Do thi công không bảo đảm kỹ thuật nên chất lượng công trình bị hư hỏng như giám định đã nêu. Tuy nhiên, biện pháp khắc phục tường rào do Công ty Thịnh Vượng đưa ra là không khả thi.

Tại phiên toà, HÐXX cho biết chứng thư giám định của Công ty Thịnh Vượng xác định nguyên nhân gây hư nhà và tường rào như sau: “Ðối với tường và chỉ trần trong nhà rạn nứt có các nguyên nhân sau: xây tường không chuẩn, mạch vữa không no dẫn đến thẩm thấu qua mạch vữa, khi xây tô xong thiếu nước, để phản ứng thuỷ hoả xảy ra không hết; cấp phối quá ít hoặc nhiều xi măng. Tô tường quanh thời điểm giữa trưa nắng, chà mặt quá kỹ, quá láng mà không trát hồ dầu, tường không tưới nước hoặc tưới rồi tô ngay. Sử dụng hồ tô xi măng mác cao… Ðối với hạng mục hàng rào, khi thi công chưa có sắt chờ để liên kết giữa cột và tường, cột và tường thi công hai thời điểm khác nhau. Mặt khác, mác bê tông và vữa khác nhau nên không thể liên kết thành khối thống nhất, dễ bị tách rời do tác động của nội và ngoại lực. Không thi công hệ giằng tường để liên kết giữa cột và các kết cấu phía trên tường nhằm tạo độ cứng cho toàn khung nên khi có hiện tượng lún lệch, hay tải trọng động sẽ gây mất ổn định cho kết cấu dẫn đến hiện tượng tách rời giữa tường và cột…”. Vì vậy, HÐXX xác định, quá trình thi công, Công ty Chấn Văn đã có lỗi không theo đúng tiêu chuẩn xây dựng và thiết kế nên phải có trách nhiệm khắc phục toàn bộ thiệt hại, nhưng do bà Diệu không yêu cầu Công ty Chấn Văn sửa chữa nên công ty có trách nhiệm thanh toán chi phí khắc phục sửa chữa nhà chính trên 16 triệu đồng, hàng rào trên 62 triệu đồng như thẩm định của Công ty Thịnh Vượng. Ðối với số tiền thay đổi đá hoa cương trên 145 triệu đồng, do bà Diệu không chứng minh được sự thay đổi này được sự đồng ý của công ty nên toà không chấp nhận. Toà cũng chấp nhận số hạng mục thay đổi khi xây dựng nhà chính giá chênh lệch có cơ sở chấp nhận là trên 322 triệu đồng. Ðối với việc công ty “tự ý” xây dựng hàng rào, hoàn thiện sân vườn… tuy không có hợp đồng, bản vẽ thiết kế nhưng bà Diệu không phản đối và đồng ý ký nghiệm thu công trình nên toà buộc bà Diệu phải thanh toán giá trị thực tế trên 1,2 tỷ đồng. 

Không đồng ý kết quả xét xử, bà Trần Thị Diệu có đơn kháng cáo với nội dung yêu cầu toà phúc thẩm buộc Công ty Chấn Văn bồi thường thiệt hại giá trị nhà không đạt chất lượng theo tỷ lệ % thiệt hại, trả cho bà Diệu tiền dư 355 triệu đồng (bà Diệu đã trả 3 tỷ đồng, trong khi hợp đồng chỉ có 2,45 tỷ đồng và tiền phát sinh khác), buộc công ty phải phá bỏ hàng rào mà công ty tự ý xây dựng, vì việc sửa chữa không bảo đảm chất lượng công trình. Ðồng thời, bà Diệu cũng có đơn yêu cầu cấp phúc thẩm kiểm định lại chất lượng công trình nhà ở, tường rào, giá trị thực tế xây dựng nhà ở so với hồ sơ thiết kế theo hợp đồng đã ký và giá trị xây dựng thực tế tường rào để có cơ sở khách quan trong xét xử. Ðược biết, sau khi nhận đơn kháng cáo, thẩm phán TAND tỉnh và đại diện Công ty Chấn Văn đã đến hiện trường lập biên bản ghi nhận thực trạng nhà và tường rào của bà Diệu bị hư hỏng để có cơ sở xem xét xét xử phúc thẩm đúng theo quy định pháp luật.

ÐỨC TIẾN