ĐBQH Trịnh Ngọc Phương.

Khoản 1, Điều 12 quy định: “Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại Khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua nhà ở”.

Tại khoản này có hai trường hợp chuyển quyền sở hữu, đó là “mua” và “thuê mua nhà ở”. Đối với trường hợp “thuê mua nhà ở” thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền cho “bên cho thuê mua” là phù hợp. Riêng trường hợp mua nhà ở mà thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền cho bên bán là không phù hợp, bởi vì:

Một là: Trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác, về nguyên tắc chung, chủ sở hữu phải chịu rủi ro đối với tài sản của mình. Trong thực tế rất nhiều trường hợp các bên đã xác lập hợp đồng mua bán nhà theo đúng quy định của pháp luật, bên mua đã giao đủ tiền, bên bán chưa giao nhà, ví dụ như bên bán còn ở lại một thời gian rồi mới giao nhà.

Trong thời gian chưa giao, căn nhà bị rủi ro hư hỏng thì bên nào chịu thiệt hại. Giao dịch mua bán nhà ở bao gồm các khâu như: Xác lập hợp đồng (ký kết hợp đồng), thực hiện hợp đồng (các bên thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình) và kết thúc hợp đồng (tức thanh lý hợp đồng).

Pháp luật về mua bán nhà ở quy định bắt buộc các bên mua, bán phải xác lập hợp đồng bằng văn bản. Đây mới chỉ là khâu giao kết, bước tiếp theo là các bên thực hiện hợp đồng. Việc bên mua thanh toán đủ tiền cho bên bán mới chỉ là bên mua thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng.

Nếu bên mua đã thanh toán đủ tiền mà bên bán chưa bàn giao nhà mà quy định bên mua đã xác lập quyền sở hữu từ thời điểm thanh toán xong (tức là thanh toán đủ) là không phù hợp. Quy định này dẫn đến bên mua phải chịu rủi ro với tài sản của mình và dễ phát sinh tranh chấp.

Hai là: Theo quy định quyền sở hữu tại chương XII Bộ luật Dân sự thì nội dung quyền sở hữu bao gồm: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản (Điều 182 BLDS); quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (Điều 192 BLDS); quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu (Điều 195 BLDS).

Các quyền này chủ sở hữu có thể uỷ quyền cho người khác thực hiện thay mình, nhưng trước tiên tài sản đó phải thuộc về chủ sở hữu rồi chủ sở hữu mới thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Với quy định tại Khoản 1, Điều 12, bên mua đã giao đủ tiền mà bên bán chưa giao nhà thì bên mua chưa thể xác lập được các quyền về tài sản nêu trên. Vì vậy, quy định tại Khoản 1, Điều 12 là chưa đầy đủ.

Vì vậy, đại biểu Phương kiến nghị cần quy định chi tiết cá biệt thời điểm chuyển quyền sở hữu của các trường hợp mua và thuê mua nhà. Cụ thể sửa đổi bổ sung tại Khoản 1, Điều 12 như sau: “Trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều này, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà cho bên mua, nếu bên mua chưa nhận bàn giao nhà thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm cơ quan có thẩm quyền chấp nhận viêc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho bên mua”; “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà thuê mua là thời điểm bên thuê mua thanh toán đủ tiền mua nhà cho bên bán”.           

DUY - QUANG

(Lược ghi)